A lei do inquilinato prevê regras diferentes para situações diferentes. Antes de tudo, porém, devemos destacar que o tema trata da devolução desmotivada. Dito isso, analisemos.
Primeiro, se a locação é por PRAZO INDETERMINADO, o inquilino pode, a qualquer momento, sem qualquer motivo, fazer a quebra unilateral e devolver o imóvel. Ele deverá, porém, fazer a notificação premonitória (chamada no popular de aviso prévio) com antecedência de 30 dias. Nesse prazo, ele PODERÁ USAR O IMÓVEL, portanto, esse valor não é uma multa, mas remuneração regular pelo direito de uso (mesmo que ele não exerça o direito, ou seja, mesmo que ele decida desocupar antes do prazo). Observe que essa regra vale para o prazo que NASCEU indeterminado já na origem, ou para o contrato que nasceu com prazo determinado, mas que, após o fim do prazo, entra no período de PRORROGAÇÃO TÁCITA.
Segundo, se a locação for por PRAZO DETERMINADO, o inquilino pode devolver antes do prazo – ele SEMPRE pode devolver; a pergunta é se pagará ou não multa por isso.
FIXAÇÃO DA MULTA
Atenção ao detalhe: a lei não fixou teto máximo para a multa; ou seja, na hora de escrever o contrato, em tese, você poderia colocar qualquer valor, respeitado o teto da lei geral, o código civil, que fixa como teto o valor da obrigação (ou seja, até 100%). PORÉM, a jurisprudência – que no nosso país não se limita em julgar, mas também gosta de legislar – determina que a multa deve ser fixada em termos razoáveis. Depois disso, a mesma jurisprudência entendeu que, como regra geral, três mensalidades seria um valor razoável – repito, para a fixação prévia no contrato.
COBRANÇA DA MULTA
Então, depois de prevista no contrato, vamos fazer a cobrança dela, caso ocorra a devolução antecipada. Aí sim, COMO REGRA GERAL, a lei fala que a multa deve ser proporcional – cobrada proporcionalmente. Isso vale dizer que a multa tal como está no contrato será descontada em razão do tempo de contrato – multa, digamos, de 5 mil; cumpriu metade; paga metade da multa (2.500). Essa conta você faz com uma regra de três bastante simples. Essa regra geral vale para locações residenciais, para locações por temporada (embora nunca seja usada nesse contexto) e para locações não residenciais em geral – salvo as locações BTS, a seguir comentadas.
A EXCEÇÃO GERAL
Porém, caso a devolução seja motivada por uma mudança do local de trabalho determinada pelo empregador (aqui, modo geral, vale para empregos e cargos públicos e privados), então a lei isenta o inquilino de multa. Fica mantida, porém, a obrigatoriedade da notificação premonitória, como comentada acima.
Detalhe é que a isenção a multa vem do fato da mudança de cidade, provocando a necessidade de mudança de endereço. Outro detalhe é que a isenção é prevista para a mudança determinada pelo empregador, não abrangendo aquela que foi solicitada pelo empregado/inquilino – isso é muito difícil de verificar na prática, mas é bom lembrar disso para uma eventual discussão.
EXCEÇÃO ESPECÍFICA
Por fim, nas locações Built to Suit, ou locações sob medida, regulada pelo art. 54-A da Lei do Inquilinato, foi criada uma regra específica. Para esses contratos, a multa será devida INTEGRALMENTE. Ou seja, não se fará a conta de proporcionalidade, mas se pagará todo o valor previsto no contrato.
Detalhe é que, pela natureza da operação BTS, o legislador permite que a multa seja fixada até o teto da soma de todas as prestações a vencer. Nesse momento, costuma-se pensar, apressadamente, que então o inquilino não pode devolver o imóvel. É um erro teórico. Na prática, na maioria das vezes, é verdade, esse custo (pagar tudo que falta) inviabiliza financeiramente a devolução.
Porém, entender a teoria pode ser a chave para resolver o problema do seu cliente no caso concreto. A devolução pode até ser onerosa, mas não é proibida. Num caso real, pode ser, por motivos aleatórios da vida empresarial, “menos ruim” pagar a multa, que em resumo será a soma dos alugueis a vencer, do que pagar o aluguel mais outros custos de uma operação empresarial correndo naquele imóvel…
