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DEZ DICAS PARA NEGOCIAR SEU CONTRATO DE LOCAÇÃO

DEZ DICAS PARA NEGOCIAR SEU CONTRATO DE LOCAÇÃO

COMO TUDO (ISSO DE AGORA) COMEÇOU?

A pandemia de COVID-19 se alastrou no mundo e chegou ao Brasil em meados de março de 2020. No dia 20 desse mês, o Congresso Nacional editou o Decreto Legislativo n. 6 decretando estado de calamidade pública. Os governos estaduais adotaram medidas de restrição de convívio. Com isso, várias atividades econômicas foram impedidas de funcionar. A crise de saúde se desdobrou em crise financeira.

O PROBLEMA DOS INQUILINOS

Em razão do impedimento de atividades econômicas, a economia foi abalada. A prestação de serviços e a venda de produtos foi interrompida ou reduzida. Os clientes habituais de diversos negócios sumiram. O faturamento das empresas e profissionais liberais despencou. Os fornecedores não estão entregando mercadorias e/ou não estão sendo pagos. Contratos estão sendo desfeitos ou suspensos. Com isso, alugueis e financiamentos estão sendo atrasados ou, pelo menos, questionados – afinal, como o inquilino pode pagar o locatício integral se seu negócio não pode funcionar?

COMO ESTÃO AS MEDIDADAS LEGISLATIVAS SOBRE LOCAÇÃO?

O Legislativo rapidamente reagiu à crise financeira. Várias proposições legislativas foram encaminhadas – no Senado e na Câmara. Algumas criam descontos obrigatórios. Outras suspendem o pagamento. Outras impedem o despejo. Tudo isso em graus bem variados. Hoje, dia 7 de abril, ainda não se tem nenhuma lei aprovada sobre o tema.

Há o PL 1.179, já aprovado no Senado, mas ainda pendente de análise e julgamento na Câmara. Esse é o principal projeto de lei e deve ser ele que virá a ser aprovado no curtíssimo prazo. Tal como foi aprovado no Senado, na forma do substitutivo, as locações apenas tiveram o despejo liminar impedido, mesmo assim, apenas em alguns casos. Nada se legislou sobre descontos obrigatórios, nem suspensão de pagamentos, nem impedimentos de despejo em geral.

SOU INQUILINO: SE EU ACIONAR A JUSTIÇA, EU GANHO?

Ninguém pode saber ao certo. Há decisões espalhadas no País nos diversos sentidos. Há decisões impedindo despejos. Há decisões impondo descontos. Há decisões suspendendo pagamentos. Todavia, também há decisões contrárias, negando esses mesmos pedidos.

A decisão depende dos detalhes específicos do teu caso em particular. Depende também do pensamento do juiz que analisará o teu caso. Depende também da qualidade do advogado em construir tua causa. Por isso, é muito difícil prever o resultado de uma demanda – sobretudo neste momento de crise mundial.

MAS A LEI VIGENTE NÃO ME PROTEGE?

Protege, mas não de modo matemático… Do ponto de vista da legislação atual, o que se tem são princípios gerais para que juízes analisem os casos individualmente. A teoria da imprevisão e a situação de caso fortuito e força maior são ideias jurídicas que serão usadas por advogados e juízes para discutir prazos e descontos nas ações propostas.

Essas teorias, porém, não determinam de modo prévio nenhum prazo, nenhum desconto específico. Cada caso é um caso e a decisão dada por um juiz será diferente da solução que outro juiz daria. Em resumo, a decisão que um juiz deu para um caso “igual ao seu” pode não ser a mesma que será dada pra você.

ENTÃO, O QUE EU DEVO FAZER SE NÃO CONSIGO PAGAR MEU ALUGUEL?

O Judiciário pode ser acionado, conforme o caso. Porém, o melhor caminho é o da negociação prévia, extrajudicial. A crise não afeta a todos da mesma forma. Portanto, é mais prudente buscar uma solução negociada entre as partes do que apostar numa ação incerta. Como se diz, um mau acordo é melhor do que uma boa lide. Vivemos um momento em que essa ideia tornou-se ainda mais verdadeira.

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COMO NEGOCIAR?

Não existe receita de bolo para uma boa negociação. Tudo varia conforme as circunstâncias de cada caso, com cada cliente, com cada disposição em negociar etc. Porém, será extremamente útil ter em mente uma filosofia de trabalho. A seguir, listamos algumas linhas gerais que merecem ser pensadas no preparo para uma negociação.

  1. Evite o puro calote. Tenha em mente que a intenção primordial é recuperar o equilíbrio, não deixar de cumprir obrigações em absoluto. Tenha uma proposta de pagamento parcial, ou atrasado, mas evite simplesmente não pagar nada. Em casos específicos, pode ser considerado para seu caso um pagamento em consignação – judicial ou extrajudicial.
  2. Antecipe-se. Se você é devedor, saiba que a sua iniciativa em buscar o credor para apresentar-lhe sua dificuldade junto com uma proposta de pagamento fará toda a diferença. Seguramente o credor te verá com olhos muito melhores do que se você esperar o vencimento para somente depois dizer que não pagou por culpa da crise. Por outro lado, ainda que você não consiga solucionar a questão com seu credor, ao levar o caso ao judiciário, certamente você será visto como alguém de boa-fé e isso contará a seu favor na hora da decisão judicial.
  3. Separe o que é passado do presente. Nem todas as dificuldades financeiras derivam da crise atual. Saber de onde vem e onde está o problema é importante para construir a proposta adequada e, em último caso, conduzir corretamente o procedimento judicial em seu interesse.
  4. Prepare-se com informações sobre o seu negócio. Tenha seus números de faturamento e de despesa antes e depois da crise. Negociar com dados e números nas mãos é uma estratégia mais efetiva do que tentar obter algum benefício com base em afirmações genéricas de dificuldade.
  5. Se possível, prepare-se com informações sobre seu credor. É um locador que tem no imóvel um incremento de renda? Ou é um locador sobrevive do aluguel? Há meios alternativos de satisfazer o credor? Informações serão sempre úteis para se montar uma proposta que atenda à outra parte.
  6. Prepare-se com informação jurídica segura. Nós dissemos acima que o cenário é de incerteza, mas quais as linhas decisórias que estão aparecendo neste momento? Qual a chance de êxito numa ação judicial? Quais as normas – civis, trabalhistas, fiscais – que estão pendentes de aprovação e que podem vir a afetar a relação com seu credor? Se a negociação não chegar a um termo razoável, o que pode ser tentado no judiciário? Ninguém pode negociar sem ter clareza do cenário no qual o acordo não foi alcançado.
  7. Tenha um plano B (e se possível, um C). Junto com sua assessoria, monte propostas alternativas que possam ser apresentadas numa negociação. Suspensão momentânea de pagamento, parcelamento do saldo devedor, dilação de prazos, pagamento com descontos e ajustes específicos nas obrigações (redução ou incremento de serviços oferecidos, por exemplo) são ideias a serem estudadas no seu caso, conforme a realidade do seu negócio. Isso vale para o trabalho extrajudicial e para o judicial.
  8. Se possível, recorra a um negociador. A função de um negociador é dar mais racionalidade à relação das partes que, muitas vezes, acaba sendo contaminada por um emocional aflorado. Isso costuma prejudicar a tomada de decisão. Para tentar contornar esse obstáculo, a presença de um negociador pode fazer a diferença.
  9. Pense em médio e longo prazo. O cenário econômico está prejudicado para todos, não só para você. Porém, em algum momento voltaremos a caminhar. Preservar as boas relações será essencial para a retomada dos negócios no futuro próximo.
  10. Recorra a um advogado. O advogado pode ser também seu negociador e, então, você terá resolvido duas questões com um só profissional. A orientação jurídica é essencial para dar a você os cenários alternativos de um processo judicial, caso o acordo não seja alcançado. Mas também é o advogado que pode te dar ideias e orientações para redigir o termo de acordo no teu melhor interesse. Por fim, se a tentativa extrajudicial não der resultado, é interessante ter o mesmo profissional, já envolvido com os detalhes do caso, para agir rapidamente em teu interesse.

CONCLUSÃO

Em resumo, o cenário econômico está bastante afetado pelas medidas governamentais de isolamento social, impedindo empresas de funcionarem, gerando dificuldades consideráveis em se honrar os contratos de locação. As normas existentes trazem princípios gerais que são usados de modo diverso dependendo do juiz da causa. O julgamento de uma ação pode não ser o mesmo de outra, ainda que os casos sejam “iguais”. O principal projeto de lei (PL 1.179) muda em quase nada a questão das locações – apenas impede despejos liminares (em alguns casos). O caminho a ser observado pelos inquilinos em dificuldade é o da negociação. Conhecimento financeiro do seu próprio negócio, iniciativa na negociação e conhecimento jurídico para condução e formalização técnica da negociação são ferramentas essenciais para um acordo bem sucedido. Em último caso, seu jurídico promoverá a ação judicial cabível de modo mais célere, com maior chance de resultados positivos.

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