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CORRETAGEM IMOBILIÁRIA: análise de caso.

O CASO.
Corretor foi contratado para promover a venda da gleba de terra, conseguiu um interessado, mas o contrato concluído não foi de venda, mas outro diverso. Nesse caso, deve a comissão ser paga?

A TESE FIXADA PELO STJ.
É devida a comissão de corretagem, ainda que o resultado útil da intermediação imobiliária seja negócio de natureza diversa da inicialmente contratada.

ANÁLISE JURÍDICA DESTA ADVOCACIA.
O contrato de corretagem é contrato de forma livre, sendo válido mesmo que feito verbalmente (em que pese a dificuldade probatória, o contrato em si é válido, mesmo se feito “de boca”, caso em que o corretor poderá se valer de mensagens, e-mails, controles de agendamento de visita e até testemunha para provar a existência de um contrato de corretagem).

Tem por função a busca de interessados para o negócio desejado. Nesse sentido, é um contrato de aproximação, ou intermediação. O Código Civil diz expressamente que o corretor é obrigado a executar a “mediação”. O corretor, então, é “meio” para conectar o vendedor ao cliente (por exemplo, no caso da compra e venda).

Assim, o Código diz que, uma vez alcançado o objetivo concreto de aproximação entre vendedor e cliente, mesmo que o negócio não se efetive por desistência de um deles, a comissão mesmo assim será devida.

Então, se até mesmo a desistência não afasta o dever de pagar a remuneração, com ainda mais razão ela deverá ser paga quando o negócio foi realizado, embora de modo diverso do inicialmente proposto, mas com igual proveito econômico para as partes.

Imagine, num exemplo simples, uma proposta de venda convertida em troca. No caso julgado pelo STJ, a proposta de venda foi convertida em contrato de parceria para loteamento urbano.

O que importa em essência é que o contrato final foi feito a respeito do bem contratado para a intermediação, representando proveito econômico efetivo e tendo sido realizado a partir das partes alcançadas pela intermediação.

PROCESSO JULGADO.
REsp 1.765.004-SP, Relator Originário Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Relator para o acórdão Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por maioria, julgado em 27/11/2018, DJe 05/12/2018

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL.
Código Civil/2002, arts. 722 a 729, regula o contrato de corretagem em geral.
Lei 6.530/1978, regula a profissão de corretor de imóveis.

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