Num certo sentido, condomínio é obra jurídica, não obra de engenharia. Pode muito bem haver um prédio, ou um “loteamento” (leigamente falando) que não seja condomínio do ponto de vista da lei.
A ADMINISTRAÇÃO
Os moradores de uma mesma localidade – prédio ou, mais comumente, “loteamentos” – se organizam “como se fosse” um condomínio. Elegem um “síndico”, fazem um orçamento de custos, programam obras de melhoria e rateiam entre os moradores os valores a pagar.
O PROBLEMA – COMO COBRAR A TAXA CONDOMINIAL?
Porém, nesses casos, as regras da legislação sobre condomínios não se aplicam! Então, um determinado morador pode simplesmente querer não contribuir e, a princípio, nada o obrigaria a pagar. Como cobrar uma “taxa de condomínio” dos moradores, já que não se tem um condomínio propriamente dito?
A TENTATIVA DE SOLUÇÃO – ASSOCIAÇÃO
Por isso, passamos a usar a estrutura jurídica de associação de moradores como meio de administração assemelhada ao condomínio. Então, os moradores seriam cobrados a título de taxa de associação, voluntariamente assumida por cada um deles.
O PROBLEMA RENOVADO – COMO COBRAR DOS NÃO ASSOCIADOS?
Vários casos aconteceram em que moradores não associados eram cobrados pela associação e se recusavam a pagar. Os moradores alegavam que não poderiam ser forçados a pagar por uma taxa associativa, já que eles não eram associados. As associações argumentavam no sentido do enriquecimento sem causa, pois as melhorias feitas no “condomínio” valorizavam a propriedade individual de todos, mas o morador não associado estaria se beneficiando sem contribuir.
A JURISPRUDÊNCIA DO STF – NÃO SE PODE COBRAR DOS NÃO ASSOCIADOS
O problema é, DEPOIS DE DIVERGÊNCIAS nos tribunais, o STF assentou o entendimento, e o STJ acompanhou, no sentido de que quem não é associado não pode ser juridicamente forçado a pagar a contribuição.
COMO RESOLVEMOS?
Primeiro, criamos o estatuto da associação, prevendo que a condição de associado se transmite com a transferência da posse – o adquirente “herda” a posse e as pendências financeiras do possuidor anterior.
Depois, por cláusula no contrato de cessão original (daquele que está fazendo o loteamento irregular), vinculamos a venda da posse à associação do adquirente. Não se trata de forçar o comprador a se associar – mas impor uma condição para o negócio e deixar à outra parte a escolha sobre aceitar ou não.
Daí pra frente, tudo fica simples – o novo adquirente já recebe a posse vinculada à condição de associado, “herdando” as pendências sobre a unidade adquirida, caso existam.
Por esse caminho, tudo fica juridicamente “amarrado”, não pela lei diretamente, como teríamos no condomínio propriamente dito, mas por cláusulas em negócios jurídicos.
