INTRODUÇÃO
Uma dúvida comum no mercado imobiliário diz respeito às regras aplicáveis para situações em que o inquilino quer ou precisa fazer benfeitorias no imóvel locado. O inquilino pode fazer? Precisa de autorização? O proprietário deve ressarci-lo? São essas as perguntas que vamos responder neste post.
O QUE SÃO BENFEITORIAS
Antes de responder as perguntas acima, é importante saber o que é e o que não é benfeitoria.
Uma benfeitoria é uma obra ou reforma que se faz em um imóvel. Há coisas que “parecem” benfeitorias, mas não o são. Falaremos disso adiante.
Por enquanto basta entender que falar de benfeitoria é falar de atividade humana que realiza obra/reforma em bem imóvel.
AS ESPÉCIES DE BENFEITORIAS
Uma benfeitoria pode ser de três tipos: necessária, útil ou voluptuária. Essa categoria é criada pelo Código Civil (Lei 10.406/202) no art. 96. Você precisa entender essa diferença porque a regra para cada uma é diferente. Então, você precisa saber aplicar a regra adequada a cada caso.
Uma benfeitoria necessária é aquela obra que se faz para evitar o perecimento/destruição do bem, como o reparo na parede ou muro que vai cair, ou a obra para consertar o telhado que está danificado, gerando infiltração na casa.
Uma benfeitoria útil é a que se faz para ou aumentar a comodidade, conforto, ou a utilização prática do bem, como a construção de um segundo andar, uma churrasqueira, uma rampa de acesso para cadeirantes etc.
Uma benfeitoria voluptuária é aquela que tem fim meramente estético, para puro e simples embelezamento. São exemplos clássicos a troca de lustres, maçanetas, portas, torneiras, espelhos etc. mais chiques que os originais.
Na vida prática, acontecem casos “limites”, em que não fica muito clara a natureza da benfeitoria. Aí entra o trabalho da Advocacia, interpretando os elementos do caso e buscando convencer o Judiciário da tese que favorece o seu cliente. Entretanto, decidia a questão, a regra será aplicada, conforme explicamos a seguir.
Ah… Vale a pena dizer que essa classificação diz respeito ao imóvel, não ao gosto ou necessidade pessoal de alguém (inquilino ou proprietário).
Ou seja, não é porque a pessoa “achou” a reforma “desnecessária” que a benfeitoria não será classificada como necessária. E não é porque a pessoa diz que “não vai usar”, que a obra não será classificada como útil. Como dito, a análise se dá em referência ao imóvel, não à pessoa.
NÃO SÃO BENFEITORIAS
É claro que não são benfeitorias os móveis em geral que você compra e coloca no imóvel. Um caso interessante é o dos armários. Armários embutidos na parede, fixados à estrutura (parede, cimento) do imóvel são benfeitorias. Armários “soltos”, mesmo se planejados, não são benfeitorias, ok?
Por outro lado, atividades de manutenção e conservação também não são consideradas benfeitorias. Varrer a casa, por exemplo, obviamente não é uma benfeitoria. Da mesma forma, não é benfeitoria a pintura de paredes, a limpeza de calhas, a poda de árvores, desentupimento de canos etc.
Além disso, quando você constrói “do zero” na terra nua, essa construção se enquadra no Direito como acessão, não como benfeitorias. As acessões também têm regras diferentes no Direito.
E O QUE DIZ O CONTRATO DE LOCAÇÃO?
É essencial saber que, em um contrato de locação de imóveis, o que ficar acertado no contrato para o tema das benfeitorias terá força superior à da lei! Então, não vale de nada estudar a lei, se você não leu o seu contrato, ou se não cuidou de sua redação…
Na prática do mercado imobiliário, até mesmo o mais pobre modelo de contrato de locação terá uma cláusula proibindo – de antemão – qualquer benfeitoria sem prévia e expressa autorização. Além disso, também terá a previsão de que, se forem feitas benfeitorias, elas serão incorporadas ao imóvel (ou seja, tornam-se propriedade do locador) e o inquilino renuncia ao direito às indenizações e retenção pelas obras feitas.
Pelo entendimento pacífico do Judiciário (STJ, verbete 335 de súmula de jurisprudência), é plenamente válida a cláusula contratual que estipula a renúncia do inquilino ao seu direito de indenização para benfeitorias em contrato de locação.
É isso mesmo! Pasme, Excelência! Mesmo nos casos que a lei afirma o dever do locador indenizar o inquilino, se o contrato previu a renúncia do inquilino ao direito de ser indenizado, valerá o contrato e nada poderá ser cobrado!
E SE O CONTRATO NÃO TRATAR DO ASSUNTO?
Aí sim, no silêncio do contrato de locação sobre o tema das benfeitorias (o que vai acontecer rarissimamente, quase nunca…), vamos verificar as regras da lei para resolver a questão.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regrou o tema nos artigos 35 e 36. Esses artigos criam – na verdade – dois direitos: o de indenização e o de retenção. Vamos entendê-los agora.
O QUE É INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO?
A indenização é o ressarcimento que o proprietário (locador) deverá pagar ao inquilino por ele ter feito benfeitorias. Esse direito é mais simples de entender e mais conhecido pelo público geral.
O direito de retenção é, por outro lado, o direito do inquilino “reter” o imóvel, ou seja, não devolver, não desocupar, enquanto sua indenização não for paga.
O direito de retenção decorre do direito de indenização – não existe sem ele. Porém eles nem sempre estão juntos: é possível ter direito à indenização, mas não à retenção.
RETENÇÃO SIM; MORADIA GRATUITA, NÃO
Neste ponto, ao falarmos do direito de retenção, é importante explicar que uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa…
O direito de retenção dá ao inquilino não indenizado o poder jurídico de ficar no imóvel, não devolvê-lo, enquanto a indenização a que tem direito (quando tem) não foi paga! A devolução do imóvel é uma obrigação do inquilino em razão do término (por qualquer motivo) do contrato de locação. Entretanto, nos casos em que surge o direito de retenção, o contrato acaba, mas a devolução não é exigível!
Ocorre que isso não significa moradia gratuita! Ou seja, ficar, ele pode ficar… Mas vai ter que pagar o aluguel correspondente ao uso do bem do locador. Essa tese foi usada em julgado do STJ, no RESP 1.854.120 – PR, publicado no DJe em 11/02/2021.
O caso desse recurso, na verdade, não se referia a contrato de locação. Tratava-se de rescisão de compra e venda de imóvel, numa situação em que o comprador tinha direito de ser indenizado pelas benfeitorias feitas antes da rescisão e, ao mesmo tempo, tinha o direito de retenção. Porém a lei também lhe impunha pagar ao dono uma “taxa de ocupação” (como um aluguel, embora não por contrato, e sim por força de lei, em razão do uso do bem que não lhe pertencia).
Ocorre que o Tribunal decidiu que o direito do comprador de ser indenizado pelo dono em razão das benfeitorias, e seu direito de retenção, não afastam seu dever de remunerar o uso do bem de outra pessoa. Ou seja: direito de retenção não é direito de moradia gratuita!
Então, embora o caso não seja derivado de um contrato de locação, o problema jurídico é essencialmente o mesmo e é de confiar que, em outros casos semelhantes, como as situações derivadas das locações, seja aplicado o mesmo entendimento.
AS REGRAS DA LEI DO INQUILINATO
Agora vejamos as regras da Lei do Inquilinato para as benfeitorias. Lembrando, antes de mais nada, que há outras regras parecidas, mas diferentes, no Código Civil (art. 1.029). Assim, aplicamos as regras da Lei do Inquilinato apenas quando o caso em debate tem origem em um contrato de locação de imóveis urbanos. Para outros casos (locações rurais, locação de móveis, posse, empréstimo, compra e venda etc.), aplica-se o Código Civil.
A Lei do Inquilinato divide suas regras conforme dois critérios: (a) qual é a espécie de benfeitoria (necessária, útil ou voluptuária)? E (b) foi ou não foi concedida prévia autorização pelo locador para a benfeitoria? Vejamos.
Segundo a Lei do Inquilinato, se a benfeitoria feita foi do tipo necessária, independentemente de ter havido ou não prévia autorização, o locador terá o dever de indenizar o inquilino, que terá também o direito à retenção.
Essa regra faz sentido, porque – lembra? – a benfeitoria necessária é feita para preservar o imóvel, ou seja, para evitar o perecimento do bem. Em outras palavras, a benfeitoria está preservando a propriedade – que é do dono, com o perdão da redundância. Daí a regra legal fazer pleno sentido, pois seria um injusto enriquecimento se o locador não ressarcisse o gasto do inquilino para preservar o imóvel.
Agora, se a benfeitoria feita foi do tipo útil, aí o inquilino só terá direito de indenização – e também de retenção! – se a obra foi previamente autorizada pelo proprietário (locador).
Nesse caso, a lógica é semelhante, mas invertida: o imóvel (propriedade) não estava em risco; o que estava em questão era o uso (utilidade, comodidade) de quem está na posse atual do bem – que é o inquino. Então a lei não obriga o proprietário a ressarcir essa benfeitoria se ele não a autorizou previamente.
Por fim, se a benfeitoria for voluptuária, o inquilino não terá o direito nem de ser indenizado, nem de retenção! Caberá a ele apenas o direito de levantar a benfeitoria – ou seja, retirá-la e levá-la consigo.
Porém, esse direito (levantar) só existirá se o imóvel não for prejudicado ou danificado. Por exemplo, se o inquilino instalou torneiras de ouro na pia, ele poderá levantar as torneiras instaladas, desde que restitua as originais. Ele não pode deixar a pia sem torneira, claro.
COMO COLHER/REGISTRAR AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR?
O Direito não previu, para esse caso, uma regra específica sobre a forma (escrita ou verbal) da manifestação de anuência do proprietário. Desse modo, aplica-se a regra geral das manifestações de vontade – ou seja, existe liberdade de forma (Código Civil, art. 107), o que significa que o consentimento pode ser dado por qualquer meio. Ou seja, a anuência será válida ainda que manifestada verbalmente ou por outro meio simples, como uma mensagem de WhatsApp, por exemplo.
A questão, porém, é mais prática do que teórica. Numa situação de desentendimento e de possível processo judicial, o inquilino que quer ser indenizado precisará provar que houve a manifestação de anuência.
Claro que serão possíveis os diversos meios de prova – inclusive, se houver, testemunhas, gravações, filmagens etc. Todavia, uma boa e simples mensagem escrita com assinatura do proprietário, mesmo sem reconhecimento de firma, ou mesmo um e-mail, costuma ser prova segura de que houve o consentimento.
Em resumo, o consentimento gerará seus efeitos jurídicos independentemente da forma em que foi manifestado. Entretanto, na prática, o inquilino precisa se resguardar e ter algum modo de provar que o locador manifestou o consentimento – seja por mensagens, testemunhas ou outra forma de prova.
E SE O PROPRIETÁRIO NÃO AUTORIZAR A OBRA?
A princípio, o proprietário não é obrigado a autorizar benfeitorias. Isso deve ficar claro desde o início! Entretanto, no caso concreto, ou seja, na vida real, podem acontecer situações onde a benfeitoria precisa ser feita por alguma razão juridicamente relevante.
Por exemplo, se é o caso de uma benfeitoria necessária, a sua falta põe em risco não só o imóvel, mas a segurança das pessoas que nele habitam. Assim, a não realização da benfeitoria seria uma violação do dever legal do locador de fornecer o imóvel em condições de habitabilidade e segurança (Lei do Inquilinato, art. 22, I).
Também pode acontecer que as partes (locador e locatário) de alguma forma se entenderam, combinaram que haveria alguma mudança ou ajuste no imóvel. Assim, mesmo não sendo uma benfeitoria necessária, ela seria exigível como parte do negócio – às vezes, como cláusula tácita, às vezes, como ajustes feitos nas tratativas que não foram registrados nas cláusulas contratuais.
Nesses casos, então, a recusa do locador seria violação de contrato, que geraria para o inquilino o direito à rescisão sem multa para si, mas cobrando multas e indenizações (se for o caso) contra o locador.
CONCLUSÃO
Nos contratos de locação, a realização de benfeitorias são fatos muito frequentes, sobretudo nas locações comerciais, mas também nas locações residenciais.
A Lei do Inquilinato trouxe regras sobre o direito de indenização e retenção do locador, mas essas regras são supletivas – ou seja, só são aplicáveis quando o contrato não previu regra para o tema. Diante da regra contratual, portanto, aplica-se o contrato, ainda que diferente da lei.
Como a jurisprudência valida de modo seguro a cláusula contratual que prevê a renúncia do locatário a qualquer direito por benfeitorias, é extremamente necessária a atenção das partes na discussão e redação do contrato de locação.
De todo modo, se o contrato não previu o tema, as regras da lei preveem o direito do inquilino de ser indenizado (ressarcido) pelas benfeitorias necessárias, independente de prévia autorização, e pelas úteis, desde que previamente autorizado. Em ambos os casos, terá também o direito à retenção. Já para as benfeitorias voluntárias, o direito do inquilino não é de ser indenizado, mas de retirá-las, levantá-las, desde que isso não gere danos ao imóvel do locador.
