CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Um condomínio edilício é, em essência, uma construção (edificação) que combina áreas comuns (condomínio na acepção da palavra: co-propriedade) com unidades exclusivas (lotes, salas, apartamentos, vagas etc.).
O condomínio edilício, embora tecnicamente seja um “ente despersonalizado”, ele recebe um número de CNPJ na sua criação e – na prática – funciona de modo similar a uma pessoa jurídica (parecido com uma sociedade, digamos). Há um órgão de decisão, que é a Assembleia de Condôminos, e há um gestor/administrador, que é o síndico.
O QUE SÃO ALVARÁS?
Alvarás, por sua vez, são autorizações, permissões do Poder Público para algum ato a ser praticado pelos particulares. São manifestações do chamado poder de polícia (exercício de fiscalização) do Estado.
Em nome do interesse público, o Estado (em alguma de suas esferas – federal, estadual, municipal) exerce uma fiscalização prévia para determinadas atividades (como as construções em geral) e, verificando que a atividade pretendida pelo particular atende aos padrões de segurança pré-definidos, autoriza a atividade pretendida, expedindo o tal Alvará.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE ALVARÁ E HABITE-SE?
Enquanto o alvará de construção é uma autorização para fazer a obra, o habite-se é uma segunda manifestação que vai atestar a conclusão da obra de acordo com o projeto previamente autorizado pelo alvará de construção.
Por isso que muitos empreendimentos imobiliários ficam “parados” na etapa final, porque a Administração não “libera” o habite-se – seja por burocracia da Administração, seja por erro na execução do projeto original por parte do empreendedor.
O Habite-se (Carta de Habite-se) é o ato que atesta a conclusão da obra de construção de imóveis novos. Sem o Habite-se, o imóvel não deveria sequer ser ocupado (embora aconteça muitas vezes) e os bancos em geral não liberam crédito imobiliário para financiamento do saldo devedor do consumidor final com a construtora. Para obras em geral, haverá um ato equivalente, mas denominado Atestado de Conclusão de Obras.
OBRAS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Em seus arts. 1.341 a 1.344, o Código Civil define regras básicas a respeito de obras em condomínio edilício. Há regras diferentes para obras diferentes – obras urgentes ou não; dispendiosas ou não; necessárias, úteis ou voluptuárias.
Essas regras vão definir basicamente duas coisas: (i) se a autorização em Assembleia deve ser prévia à obra, ou se pode ser posterior; (ii) qual o quórum de votação para aprovar a obra pretendida.
Entretanto, seja qual for a regra a respeito da deliberação sobre a obra e sobre o quórum para sua provação, as obras deverão ser precedidas do respectivo Alvará de construção – pois essa atividade (construção) não se limita aos interesses privados da relação entre os condôminos, mas se estende para o interesse público (sobretudo de segurança) da coletividade, sendo fiscalizada pela Administração Pública.
QUANDO É NECESSÁRIO OBTER UM ALVARÁ?
Pequenas reformas não precisam de alvará. Pequenas reformas são aquelas que não afetam a estrutura da obra original, como, por exemplo, pintura, troca de revestimento, substituição e consertos em esquadrias e portas sem modificação de vãos, troca de telhas ou elementos de cobertura e reparos em instalações elétricas e hidráulicas. Por outro lado, construções novas ou obras que afetem a estrutura original do imóvel devem ser precedidas de Alvará de construção.
QUEM EMITE O ALVARÁ?
Alvarás para construções e obras (reformas) em imóveis urbanos são atribuição do governo municipal. No caso do DF, não temos município, mas a Administração é descentralizada em regiões administrativas. A atribuição é definida, portanto, pelo local do imóvel, correspondente a um determinado município ou, em Brasília, a determinada região administrativa.
O QUE É NECESSÁRIO PARA OBTER O ALVARÁ?
Em razão da autonomia política dos municípios, que podem legislar para si, as exigências variam conforme a municipalidade. Porém, a variação é mais no detalhe e nas nomenclaturas; a idéia central é semelhante. A seguir, apresentamos os elementos básicos do processo, para que o leitor interessado tenha uma visão geral do sistema. Alertamos, todavia, que os exatos requisitos dependem da Administração e do tipo de obra a ser feita.
Sendo a obra em condomínio edilício, o pedido deve ser acompanhado dos documentos do condomínio e da correta representação pelo síndico:
Ato constitutivo (cópia da escritura pública de constituição do condomínio edilício no cartório de imóveis);
Convenção de condomínio;
Ata da Assembleia que elege o síndico atual;
Documentos de identificação do síndico atual.
A Administração terá seu formulário próprio, a ser preenchido e assinado pelo síndico. Conforme o caso, poderá ser exigida a ata da Assembleia que autoriza a obra requerida.
Serão cobradas – obviamente – taxas pelo serviço público – cada município terá sua própria terminologia/nomenclatura, mas em essência a ideia é a mesma: taxas a serem pagas previamente.
Serão exigidos, conforme o caso, certidões diversas: nada-consta da fazenda pública (oportunidade para cobrar eventuais tributos atrasados) e nada-consta de outros órgãos da Administração.
Serão exigidos os projetos de engenharia ou arquitetura, conforme o caso, devidamente assinado por profissional regularmente inscrito em seu conselho profissional.
Dependendo do projeto, outros requisitos mais detalhados podem ser exigidos, como, por exemplo, estudos ambientais (EIA/RIMA); contrato de concessão de uso de espaço aéreo ou subsolo; termo de autorização de uso de tapumes; projetos de prevenção de incêndio aprovado quando pelo Corpo de Bombeiros; os projetos de instalações prediais, de fundações e projeto estrutural etc.
CONCLUSÃO
O maior propósito desse texto é chamar atenção para a necessidade, em condomínios edilícios, de que as obras sejam precedidas de votação em Assembleia (como regra geral) e, além disso, de serem precedidas do Alvará de Construção da respectiva Administração local.
É erro frequente a realização de obras sem ambos os requisitos – votação e alvará. Muitas vezes os síndicos – até bem intencionados – erram por falta de conhecimento e de orientação, realizando obras de modo inadequado. Nesse caso, mesmo bem intencionados, podem ser pessoalmente responsabilizados por eventuais danos ao condomínio, por um erro que não poderiam cometer.
