Os leilões extrajudiciais de imóveis são realizados a partir da lei de alienação fiduciária de imóveis (Lei 9.514/97)
Por essa lei, o imóvel é dado como garantia de pagamento de uma dívida, transferindo-se a propriedade do bem ao credor, de modo resolúvel.
A origem
O mais frequente é que a alienação fiduciária seja resultado de um empréstimo bancário para aquisição do imóvel (financiamento imobiliário). Nesse caso, o banco é o “credor fiduciário”; o cliente é o “devedor fiduciante”.
O funcionamento básico
Enquanto não quitada integralmente a dívida, o dono do bem é o banco (credor). Pago o empréstimo, a propriedade do banco é “resolvida” (extinta), tornando-se o cliente (devedor) proprietário pleno.
Se o cliente não pagar alguma parcela, terá início o procedimento para o banco “tomar” o bem para fins de quitação da dívida. Esse bem será, ao fim, levado a leilão para venda e, com o valor obtido, pagamento do saldo devedor junto ao banco.
A oportunidade para investimento
Aqui surgem oportunidades de investimento no mercado imobiliário, pois é comum ser possível arrematar o imóvel por valor bem abaixo do valor de mercado.
Esse investimento é de grande segurança. O principal risco do arrematante é a perda de tempo, pois, caso a arrematação seja prejudicada, ele terá seu dinheiro de volta.
Necessidade de cautela
Contudo, é necessário conhecimento e verificação técnica dos procedimentos legais, porque é possível que o investidor desprevenido entre em “armadilhas”, pondo seu dinheiro num negócio que lhe trará mais problemas que benefícios.
Vamos, a seguir, apresentar alguns pontos a serem observados numa análise sobre a viabilidade ou não de uma arrematação em leilão extrajudicial.
A averbação do contrato
Todo contrato de alienação fiduciária deve obrigatoriamente estar registrado na matrícula do imóvel. Na prática, é quase impossível que uma arrematação seja feita sobre imóvel sem averbação da alienação fiduciária na matrícula, porém não se pode deixar de começar a análise pela confirmação desse item.
Os valores mínimos
No contrato, que estará averbado na matrícula do bem, deverá constar o valor a ser considerado para arrematação em primeira praça.
Lembramos que o imóvel passa por duas tentativas de venda (chamamos de “praça”, popularmente chamada apenas de “leilão”). A primeira, pelo valor mínimo da avaliação. A segunda, pelo maior lance ofertado (geralmente menor do que o valor da avaliação).
Na primeira praça, o valor mínimo é definido pelo valor apontado no contrato de alienação fiduciária (com as correções também pactuadas). Será, porém, usado o valor de base para cálculo do ITBI, se for maior esse valor.
Na segunda praça, o valor mínio será o valor da dívida, que será considerada pela soma do débito principal, mais correções, mais despesas (cartórios, ITBI do banco), mais impostos (IPTU, TLP), mais condomínio (se houver).
Não se fala em preço vil
Portanto, no leilão extrajudicial não se fala em preço mínimo de 50% da avaliação. Popularmente, muito se comenta sobre esse mínimo, mas no leilão extrajudicial o mínimo é o valor da dívida, podendo, às vezes, ser menos do que os tais 50%.
Constituição em mora
É necessário verificar se o devedor (cliente) foi regularmente constituído em mora. Nenhum leilão será válido sem esse ato.
A constituição em mora se dá por notificação feita pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis (CRI), via de regra.
Excepcionalmente poderá ser feita pelo Oficial do Cartório de Notas, ou até por correio, se o imóvel estiver localizado em comarca que não tenha nela um Cartório de Imóveis, o que acontece em cidades muito pequenas.
A notificação feita dará ao devedor o prazo de 15 dias corridos para purgação da mora, ou seja, para pagamento da dívida (principal mais acréscimos).
Não é obrigatório que o Oficial do CRI averbe a intimação feita para purga da mora, mas para o investidor essa informação é essencial, sob pena da ingressar numa arrematação que será posteriormente anulada. Ela poderá ser obtida por consulta ao cartório e ao leiloeiro responsável.
Consolidação da propriedade
Não purgada a mora, o Oficial do CRI averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade a favor do credor (banco). Antes, ele tinha uma propriedade “resolúvel”; agora, propriedade plena.
A consolidação da propriedade para o banco é necessariamente averbada na matrícula do imóvel. Esse é outro ponto básico a ser verificado logo de início ao se analisar a viabilidade de um leilão.
Análise do edital
A leitura atenta do edital é essencial para saber de possíveis problemas ao procedimento.
Deve ser verificado, por exemplo, se a descrição do bem no edital corresponde fielmente à sua descrição na matrícula.
Deve ser verificado se imóveis com vaga de garagem têm a vaga incluída na matrícula do imóvel principal ou se a vaga tem matrícula própria.
Em casos de leilão de terrenos, também é importante verificar há construções e, caso haja, se estão incluídas no edital.
Valores de condomínio e IPTU
Pela regra geral, o valor do lance (seja na primeira ou na segunda praça) já inclui todos os débitos sobre o imóvel até sua arrematação – sobretudo dívidas de condomínio e IPTU. Entretanto, é possível que o edital separe essas dívidas, determinando que serão pagas “por fora” do lance. No silêncio do edital sobre o tema, aplica-se a regra geral.
Intimação para o leilão
É necessário verificar se o devedor foi intimado para participar, caso queira, das praças (do leilão). Essa intimação é requisito de validade do procedimento, mas ela não estará averbada na matrícula. É necessário consultar o leiloeiro ou o Oficial do CRI.
Preferência do devedor
Importante saber que o devedor tem preferência na arrematação até o encerramento da segunda praça. Isso é relevante porque um lance vitorioso pode ser igualado pelo devedor, que terá, então, a preferência na aquisição. Essa manifestação pode ser feita pelo devedor fora dos lances da praça pública – pode ele, por exemplo, comunicar sua intenção diretamente ao leiloeiro. Essa situação é raríssima, mas é bom que o investidor esteja ciente dela.
Imóvel alugado
Se o imóvel arrematado estiver alugado, o investidor-arrematante terá 90 dias corridos para denunciar a locação. Isso significa que o investidor pode “quebrar” o contrato feito com o antigo “quase-dono” (o devedor que perdeu o bem).
Se manifestada a denúncia (quebra) do contrato, o inquilino terá 30 dias corridos para desocupação.
Taxa de ocupação
Qualquer um que permaneça no imóvel após a arrematação terá que pagar ao arrematante uma taxa de ocupação, no valor de 1% do valor do imóvel por mês.
Transferência para o arrematante
Arrematado o bem, o investidor obterá a carta de arrematação e, com ela, efetuará a transferência do imóvel para seu nome, junto ao CRI, pagando as taxas de cartório e o ITBI incidentes.
Reintegração de posse
Caso alguém ainda esteja ocupando o imóvel, será necessário ingressar com ação de reintegração de posse – caso as tentativas de desocupação amigável não sejam bem sucedidas. Pela prática, recomenda-se ingressar com essa ação apenas após a transferência do registro do imóvel para o arrematante, o que evitará algumas discussões que, mesmo sem razão, atrasarão o pedido de reintegração.
Verificação de ações do devedor
Ao se analisar a viabilidade do leilão, é importante verificar a existência de ações do devedor (cliente) contra o banco (credor), pois é comum que sejam propostas ações para suspender o leilão que será feito.
Ao se encontrar um processo do devedor contra o banco, pode-se analisar juridicamente o que foi pedido e com que fundamento para saber se é um processo com chance de sucesso ou não. Essas pesquisas devem ser atualizadas até no dia marcado para a praça, quando eventual liminar pode ser dada para suspender o procedimento extrajudicial.
Síntese e conclusão
Leilões de imóveis podem ser excelentes oportunidades de investimento, que possibilitarão a aquisição de um imóvel com grande deságio em relação ao preço de mercado. Todavia, existem situações em que o procedimento tem vícios que poderão gerar a anulação da arrematação, provocando perda de tempo para o investidor. A adequada análise dos procedimentos é necessária para evitar que o investidor perca tempo e dinheiro arrematando um imóvel num leilão viciado.
