As renovatórias são ações judiciais pelas quais o empresário-inquilino pode, dadas as condições legais (Lei do Inquilinato, art. 51), renovar o contrato de locação mesmo contra a oposição do proprietário-locador.
O direito de renovar de modo forçado, entretanto, cederá ao direito do proprietário/locador evitar a renovação forçada, diante das exceções legais (Lei do Inquilinato, art. 52), dentre as quais a mais relevante para a prática é o interesse do proprietário em fazer uso próprio do imóvel, para si, ou para sociedade empresária de que seja sócio. Todavia, essa exceção não é aceita para locação em Shopping Centers!
(Lei do Inquilinato, art. 52, §2º).
Ocorre, porém, que a teoria diferencia duas espécies de shoppings. Uma, o que seria o shopping center propriamente dito, aquilo que se chama shopping “locado”, pelo que o empreendedor monta o shopping com empreendimento imobiliário e permanece dono das lojas, locando para os lojistas, centralizando nele, empreendedor, a gestão do shopping. Outra espécie é o que vem sendo chamado de shopping “vendido”, em que o empreendedor monta o imóvel com estrutura comercial de shopping, mas vende as salas/unidades para outros interessados – que montarão suas lojas ou locarão para algum empresário/lojista interessado. Nessa estrutura de shopping vendido, o empreendedor sai da administração do shopping, que passa a ser dos condôminos, dentro de uma estrutura de condomínio edilício.
Então, EMBORA A LEI NÃO FAÇA ESSA DIFERENÇA EXPRESSAMENTE, a teoria está se posicionando majoritariamente para ADMITIR AS EXCEÇÕES do art. 52 (uso próprio, sobretudo) para os contratos de locação em shoppings vendidos.
