INTRODUÇÃO
Prezado leitor, prezada leitora, neste texto trago para você um breve resumo do ano de 2020 no Direito das Locações. Com certeza, você acompanhou as transformações sociais que o mundo viveu neste ano, em razão do Covid-19, essa doença que custou a vida de milhares de pessoas. A dor da perda dos que se foram não pode nunca ser minimizada, mas a verdade é que precisamos seguir adiante.
Para isso, precisamos estar atentos ao caminho. Então, vimos que o Direito das Locações foi um campo que teve seu caminho muito transformado ao longo de 2020. A seguir, eu faço a lista dos principais pontos que merecem sua atenção.
1ª MUDANÇA: DECISÕES JUDICIAIS REDUZINDO LOCAÇÕES E NEGANDO DESPEJOS
Tudo começou, você sabe, com o “lock down” do comércio, quando vários e vários inquilinos comerciais foram ao judiciário. Eles buscavam REDUÇÃO DE LOCATÍCIO e PREVENÇÃO CONTRA O DESPEJO. Se tudo começou com as locações comerciais, logo as demandas chegaram também às locações residenciais. Os argumentos jurídicos seguiram, porém, pelo mesmo caminho – tanto para locações comerciais como para residenciais.
Nem tudo que está na decisão veio da lei…
Importante lembrar que, embora o contrato locatício tenha sido o contexto desse debate, nenhuma dessas ações era, na verdade, ações locatícias típicas (despejo, renovatória, revisional e consignatória). Eram ações civis comuns, que discutiam as obrigações contratuais a partir da teoria geral do direito das obrigações.
Entretanto, é simples de se compreender o fator psicológico que entra em cena nesse contexto específico. No contrato de locação, tem-se como consequência pelo não pagamento o despejo do inquilino. Então, nas águas turbulentas do início da pandemia, nenhum juiz queria “jogar na rua” nenhum inquilino. A dificuldade emocional dos efeitos da decisão, em sobreposição à técnica jurídica estrita, é um viés que precisa ser lembrado por operadores do direito em geral.
O argumento do caso fortuito
Então, tivemos, em apertada síntese, três teorias usadas por advogados (para pedir) e juízes (para decidir) para discutir as obrigações locatícias. Uma, foi a ideia de que o inadimplemento do inquilino seria caso fortuito ou de força maior, com base no Código Civil, art. 393. O inadimplemento do inquilino se dava em razão dos impactos financeiros, derivados das medidas públicas, derivadas da pandemia mundial, que seria um caso fortuito ou de força maior. Essa teoria foi usada por várias decisões, mas não foi tecnicamente a melhor, segundo muitos especialistas entenderam. Para dizer o básico sobre o tema, vemos que o caso fortuito impede apenas o ônus pela inadimplência, não a redução de valores.
O argumento da imprevisão
Outro argumento jurídico foi a teoria da imprevisão, ou teoria da onerosidade excessiva (lembrando que há os que não concordam que seja a mesma coisa, mas entendemos que não há por que diferenciá-las). Está baseada nos arts. 317 e 478 do Código Civil, que trabalham com a hipótese de superveniência de evento imprevisível que torne a obrigação excessivamente cara para uma das partes. Também foi usada pela advocacia e pela magistratura para respaldar descontos nas mensalidades locatícias. Todavia, também não foi aceita como argumento mais técnico, pois os dispositivos permitem a extinção do contrato, não a imposição de desconto forçado.
O argumento da discussão sobre a base objetiva
Por fim, aceitou-se de modo mais maduro a discussão dos locatícios a partir da teoria da base objetiva do negócio jurídico. Sem um artigo legal específico, é uma teoria aplicada aos contratos pela linha da boa-fé objetiva e da função social do contrato, pelos arts. 421 e 422 do Código Civil. A ideia básica é a análise de equilíbrio econômico-financeiro entre prestação e contraprestação contratual, a partir do momento original em que firmado o contrato, em contrapartida ao momento atual em que se discute a perda do equilíbrio por algum evento posterior, como foi o caso da pandemia e das medidas de isolamento social com impactos econômicos diretos. Alterado o equilíbrio, deve ser alterada a prestação.
Despejos evitados por questões de saúde
Além das discussões sobre os valores das mensalidades, o judiciário teve extrema relutância em deferir medidas de despejo – e, vale lembrar, embora não seja tema deste texto, das reintegrações de posse em geral. Como dissemos, o fator psicológico – a dificuldade emocional do juiz decidir – representou, sem dúvida, um grande elemento não jurídico das decisões.
Os despejos foram negados, independentemente de serem despejos liminares ou em sentença; de serem processos novos ou antigos; e mesmo antes e independentemente do tão comentado RJET (a Lei 14.010/2020). As decisões eram baseadas no princípio constitucional de proteção à saúde, não em normas de direito privado. E um detalhe curioso é que se invocou a proteção à saúde não só do inquilino devedor, mas até dos servidores que deveriam cumprir a medida judicial forçada, se fosse o caso.
Se subiu, tem que descer…
Se o temor em despejar no curso da pandemia é humanamente compreensível, por outro lado esse pânico judicial em se decretar e cumprir os despejos teve um efeito colateral péssimo na sociedade: empolgados por manchetes sensacionalistas afirmando que o judiciário estava a negar ordens de despejo, houve um movimento desgovernado de inquilinos que, uns mal intencionados, outros desinformados, pararam de pagar seus locatícios.
Isso, evidentemente, gerou novas lides e muitas foram parar no judiciário prematuramente. Num movimento pendular, diante da avalanche inesperada de processos sobre esse tema, o judiciário tenha reequilibrado suas decisões. Ao fim do ano, passado inclusive o período de eficácia do RJET (Lei 14.010/2020), os despejos voltaram a ser concedidos – talvez não todos, mas com menos medo de se despejar o inquilino devedor por parte de magistrados em geral.
2ª MUDANÇA: AMADURECIMENTO DO MERCADO LOCATÍCO E NEGOCIAÇÕES EXTRAJUDICIAIS
Diante das incertezas do cenário de decisões, as partes, locadores e inquilinos, perceberam que era prudente sentar-se à mesa e negociarem seus contratos, ao invés de levarem a demanda para a roleta de uma decisão judicial.
Sempre se disse nos corredores das faculdades de Direito que “é melhor um mau acordo do que uma boa lide”. Contudo, isso não era uma verdade gravada no coração das pessoas. Nossa cultura tem por traço ser litigiosa, no sentido de que as partes não aceitam fazer concessões em nome da segurança jurídica e paz social. Em geral, querem “fazer valer” todo o seu direito e costumam ir ao judiciário para isso – ou melhor, costumavam.
Na dúvida, não ultrapasse
Como dissemos, as ações judiciais propostas tiveram grande volatilidade de decisões – ora concedendo tudo, ora nada, e várias escalas e tonalidades no meio do caminho. Assim, mesmo o locador mais cheio de razão viu que o inquilino poderia levar a melhor e, por isso, dispôs-se a negociar. De igual modo, mesmo o inquilino mais prejudicado sabia que o judiciário poderia não lhe dar tudo que precisava e, então, dispôs-se a negociar.
Isso parece ter atingido de modo profundo – ao menos momentaneamente – os atores do mercado locatício, que se dispuseram a fazer concessões em busca de uma decisão equilibrada para ambas as partes. Muitos contratos foram renegociados extrajudicialmente, fugindo do cassino de decisões imprevisíveis.
Advocacia revisitada
Por isso, também tivemos a advocacia especializada revalorizada, pois o assessor jurídico especialista foi fundamental em trazer informações técnicas necessárias para um bom acordo. Se o locador havia proposto um contrato com base em modelões do Google, agora ele viu que um contrato “sob medida” era a única garantia de não fazer concessões sem ter segurança de que receberia o que o inquilino se comprometeu. De igual modo, as assessorias jurídicas foram chamadas por inquilinos para vencer a resistência original de locadores “cabeças duras”. O resultado foi o amadurecimento de todos os atores envolvidos.
3ª MUDANÇA: NOVAS LEIS QUE AFETARAM AS LOCAÇÕES
Foi em razão da pandemia que o Congresso discutiu o (famoso) PL 1.179, que tornou-se a Lei 14.010/2020 – conhecida como RJET: Regime Jurídico Emergencial e Transitório. O projeto foi apresentado com grande apoio de professores e autoridades políticas, mas sua tramitação foi tão lenta que sua utilidade foi bastante esvaziada. Proposto em 30/03/2020, só foi publicado em 10/06/2020 – e mesmo assim, com vetos!
O RJET e seu ínfimo impacto nos despejos
O artigo 9º trata da proibição de despejos liminares (com base na Lei do Inquilinato, art. 59, §1º). Essa proibição só teria eficácia para os processos iniciados após a publicação da lei e até o dia 30/10/2020. Ocorre que o artigo foi vetado pelo Presidente da República! Sendo o veto derrubado pelo Congresso, sua derrubada foi publicada em 08/09/2020. Desse modo, essa proibição só vigorou entre 08/09/2020 e 30/10/2020, pouco mais de um mês, portanto.
De todo modo, como dissemos, o judiciário já não estava decretando despejos, seja liminar ou em sentença, seja antes ou depois da pandemia, com base no direito à saúde, independentemente do RJET.
O RJET e seu ínfimo impacto nas ações renovatórias
Outro dispositivo que nos interessa nas locações é o art. 3º, que suspendeu os prazos decadenciais. Lembramos que as ações renovatórias têm prazo para serem propostas – que é de seis meses antes do fim do contrato atual. Esse prazo é decadencial e, portanto, ficou suspenso entre 10/06/2020 (data da publicação original do RJET) e 30/10/2020 (data definida para o fim da suspensão).
A nova lei de franquias e seu impacto nas sublocações
Além disso, tivemos a entrada em vigor da Nova Lei de Franquias (Lei 13.966/2019). Publicada ainda em 26/12/2019, teve 90 dias de vacatio legis e entrou em vigor em 25/03/2020. A relação entre franqueador e franqueado cria duas novas regras específicas para as relações de sublocação.
Quando o sublocador é também franqueador e o sublocatário é também franqueado, deverão ser afastadas duas regras gerais da Lei do Inquilinato – sobre valor limite para sublocação e sobre legitimidade para a ação renovatória. Nesse caso, será aplicado, ao invés da Lei do Inquilinato, o art. 3º da Nova Lei de Franquias que elimina o teto para o valor das sublocações e que legitima igualmente franqueador (sublocador) e franqueado (sublocatário) para moverem a ação renovatória contra o locador.
4ª MUDANÇA: REDISCUSSÃO SOBRE A PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA
O tema da penhora do bem de família do fiador locatício estava pacificado pelo STF, com o enunciado pelo Tema 295 de Recursos Repetitivos. Na base da discussão original se discutia a inconstitucionalidade da lei que permite a penhora, em razão da proteção ao direito constitucional de moradia.
O entendimento anterior
Na base do entendimento pacificado anterior, estava a ponderação de que o direito de moradia do fiador poderia ser por ele disponibilizado a favor de viabilizar o direito de moradia do inquilino no contrato de locação. Por esse argumento básico, o STF entendia tranquilamente constitucional a exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família do fiador locatício – exceção criada no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90.
O novo argumento
Ocorre que em 2018 foi julgado na 1ª Turma do STF o RE 605.709. Nele, a Ministra Rosa Weber abriu um novo capítulo dessa história. O caso era especificamente de locação comercial. Então, sua Excelência entendeu que deveria haver um distinguishing entre o caso julgado no Tema 295 (que era locação residencial) e o que estavam julgando ali, no RE 605.709 (que era locação comercial).
Assim, Rosa Weber entendeu que, no caso de locações comerciais, o direito de moradia do fiador não realizaria, na verdade, o direito de moradia do inquilino, mas sim o direito à livre iniciativa. Nesse sentido, entendeu sua Excelência que o direito de moradia prepondera sobre o direito à livre iniciativa e, então, entendeu inconstitucional a penhora do bem de família daquele fiador, daquele caso concreto.
O novo pensamento chega aos Tribunais locais
Daí por diante, a discussão avançou na doutrina e nos novos julgados. Não temos ainda um novo julgamento de plenário sobre a questão, mas a contagem de votos monocráticos aponta uma maioria provável para esse novo entendimento. Mesmo sem ainda termos um novo julgamento de plenário, fato é que os Tribunais Estaduais já estão orientando seus novos julgados no sentido dessa linha de argumentação, antecipando o movimento futuro do STF.
Que fique claro: o novo entendimento é restrito às locações não residenciais e ainda pende um julgamento de plenário. Até lá, porém, convém que os contratos de locação não residencial tenham garantias mais robustas.
5ª MUDANÇA: NOVA RODADA DE RENEGOCIAÇÕES PELO SALTO DO IGPM
Fechando o ano de 2020, veio à pauta a inesperada (para os não economistas) alta do IGPM. Esse índice é – por praxe – usado nos contratos de locação para estabelecer o reajuste do contrato. Claro que o esse índice costuma apresentar alta – embora haja momentos históricos em que se apurou queda. Entretanto, a alta deste ano veio muito acima da média. O índice saltou para 24,5% aproximadamente. Em comparação, o IPCA, outro índice oficial, registrou aumento de aproximadamente 4%. Em números, se seu aluguel mensal era de mil reais, após o reajuste pelo IGPM você pagará 1.245,00 reais. Se o reajuste fosse pelo IPCA, você pagaria 1.040,00.
Nesse contexto, foi reiniciada uma nova rodada de negociações. Se o ano abriu com a negociação dos locatícios pelo fechamento do comércio e crise econômica, o ano fecha com nova rodada de renegociação pela alta exagerada do IGPM. Mais uma vez, as assessorias jurídicas especializadas em locações foram acionadas.
As ponderações de locadores e inquilinos
Nesse momento, temos alguns fatores a serem considerados numa mesa de negociações. Pelo lado do locador, que será favorecido pelo índice elevado, podemos aplicar simplesmente os princípios contratuais clássicos: liberdade de contratar e autonomia privada, junto com a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servada). Já pelo lado do inquilino, que quer aplicar um reajuste diferente do índice previsto no contrato (supondo ser o IGPM), podemos considerar que esta alta do IGMP não é “normal”, mas está fora curva média de variação do índice. Desse modo, a alta extraordinária justificaria uma interferência do judiciário para “reequilibrar” a obrigação.
Mas o que o IGPM tem a ver com locações?
Complementando e aprofundando o primeiro argumento acima elencado, para o inquilino, é importante entender a composição dos índices. O IPCA reflete os preços de itens de consumo em geral; o IGPM é formado pelo IPCA e outros elementos, como os preços da construção civil, por exemplo.
Isso permite afirmar que o IGPM não reflete o impacto inflacionário sofrido pelo locador. Ou seja, a lógica do reajuste é recompor o valor monetário do preço cobrado pelo uso do imóvel. Se as partes ajustaram o preço mensal de mil reais em, digamos, outubro de 2019, quando chegamos a outubro de 2020 o preço é reajustado – mas não para o locador “lucrar” em cima do inquilino, e sim para “atualizar” o poder de compra corrompido pela inflação. Então, se, para o locador, na verdade, o poder de compra teve uma perda de 4% (valor do IPCA), não é equilibrado aplicar um reajuste de 24,5% (IGPM).
Neste momento, fins de 2020, estamos vendo uma nova rodada de renegociações em função desse problema. Como dissemos antes, a sociedade passou por um amadurecimento forçado e é provável que os conflitos entre partes sejam equacionados sem chegar ao judiciário. Porém, ações serão propostas, inevitavelmente. Teremos para os próximos meses (janeiro a abril de 2021) julgados sobre esse tema chegando aos jornais especializados.
6ª (QUASE) MUDANÇA: O DESPEJO EXTRAJUDICIAL
No bojo de um ano cheio de novidades, temos ainda um “projeto de novidade”. Trata-se do PL 3.999/2020, proposto pelo Deputado Hugo Leal em 30/07/2020. Em síntese, o PL, se aprovado, alterará a Lei do Inquilinato para criar um procedimento extrajudicial para o despejo por falta de pagamento (do locador contra o inquilino) e para a consignação de chaves (do inquilino contra o locador).
A ideia geral do despejo extrajudicial é que, dado o inadimplemento, o locador terá a opção de iniciar o procedimento em cartório, para notificar o inquilino da dívida não paga e chamá-lo a purgar a mora. O formato do procedimento cartorário é assemelhado ao que já temos para a “retomada” do imóvel em alienação fiduciária, quando o devedor-fiduciante não paga o financiamento. Caso não feita a purga, o procedimento cartorário é enviado ao judiciário já para execução dos atos forçados de despejo.
Caso a dívida cobrada pelo locador seja irregular, o inquilino poderá, ainda, buscar o judiciário para discutir a cobrança, mas a lógica, então, é inverter o chamado “ônus de acesso” – quem procurará o judiciário deverá ser o inquilino devedor, com o ônus de provar que a cobrança é, por algum motivo, irregular, retirando do locador, já prejudicado com a inadimplência, o trabalho de “ir atrás” de advogado para iniciar o procedimento.
Ainda precisamos aguardar a tramitação o projeto, que ainda se encontra em análise conclusiva pelas comissões parlamentares da Câmara dos Deputados (dezembro/2020). Entretanto, esse PL está sendo bastante discutido no meio jurídico e tem considerável apoio da comunidade técnica. A expectativa é que o procedimento extrajudicial facilite e agilize a retirada do inquilino devedor, diminuindo o risco de prejuízo da inadimplência e aumentando o volume de oferta de imóveis no mercado de locações. Aguardemos.
CONCLUSÃO
Este ano, 2020, que chega ao fim cronológico, se perpetuará no Direito das Locações, em razão das significativas transformações ocorridas nesse campo. Foi um ano difícil para todos: novos aprendizados foram requeridos; pessoas queridas foram perdidas; o isolamento social implementou novas rotinas e práticas sociais. Entretanto, houve frutos positivos dessas transformações: o implemento de novas tecnologias na rotina jurídica; o acesso a mercados pouco explorados; o amadurecimento profissional nos diversos setores jurídicos. Como dito na introdução, não se pode diminuir a dor dos que sofreram perdas pessoais inestimáveis, mas a vida segue adiante, quer estejamos felizes ou tristes. A nós, só nos resta continuar. E para continuar, o melhor que temos a fazer é buscar a compreensão das transformações e “adaptar e melhorar nosso jogo”, nesse novo cenário.
Boas festas a todos, com saúde e cuidado ainda necessários.
Querendo falar comigo, estou à disposição no e-mail [email protected]
Marcus Vinícius Martins.
