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O QUE SÃO LEILÕES DE IMÓVEIS?

Quando alguém tem uma dívida e não paga, o Judiciário pode “tomar” o seu patrimônio para venda forçada, com o intuito de transformar o patrimônio em dinheiro para efetuar o pagamento do credor.

O leilão de imóveis (ou praça pública, na terminologia técnica) é a forma que o Judiciário usa para promover a venda forçada de um bem pertencente a um devedor que deixou de pagar uma dívida, com o intuito de, com a venda, obter o dinheiro para o pagamento do credor.

Os leilões também pode ser operados extrajudicialmente em casos de imóveis adquiridos por meio do financiamento no sistema da alienação fiduciária. Quando o consumidor não paga o financiamento, o banco pode “tomar” o imóvel. Nesse caso, quem faz a venda (leilão) não é mais o Judiciário, mas o próprio banco.

 COMO FUNCIONAM OS LEILÕES?

Uma vez concluído o procedimento burocrático (judicial ou extrajudicial) do caso, o imóvel será oferecido ao público pelo sistema dos leilões. Essa oferta se dá por um documento chamado Edital. Nesse Edital, então, estarão as regras do leilão a ser realizado.

Haverá um leiloeiro responsável pela divulgação do leilão, bem como por sua operação.

O leilão pode acontecer presencialmente ou por meio virtual. Presencialmente, o arrematante, deverá estar em dia, hora e local marcados para, numa sala de reuniões, ofertar seus lances, pessoalmente ou por procurador. Os procedimentos presenciais ainda acontecem, mas estão cada vez sendo menos usados.

No procedimento virtual, o arrematante se cadastra antecipadamente no site que servirá de plataforma para o leilão. Então, no dia e hora marcados, por meio desse sistema on-line, dará seus lances. Pra quem nunca participou, pode parecer complicado, mas é na verdade tão simples como uma compra ou uma transação bancária on-line.

A lei prevê duas praças públicas (leilões). Na primeira, o valor mínimo do lance é o valor da avaliação previamente feita por um perito judicial ou por definição no contrato (no caso das alienações fiduciárias). Se ninguém der lance na primeira praça, o leiloeiro convocará a segunda praça.

Na segunda praça, o valor mínimo é definido pelo juiz ou pela lei (no caso das alienações fiduciárias), podendo chegar a patamares bem inferiores do que o valor da avaliação. Geralmente, o valor mínimo na segunda praça chega a 50% do valor da avaliação, podendo ser até menos que isso.

Encerrado o período de lances, o leiloeiro expede o auto de arrematação e o juiz responsável a carta de arrematação, documentos que serão usados pelo arrematante para transferir o imóvel para seu nome junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento substitui a escritura pública de compra e venda, existente no caso de imóveis comprados no mercado regular.

a solução que a lei encontrou para a ação renovatória

POR QUE OS LEILÕES SÃO INVESTIMENTOS LUCRATIVOS?

Os leilões são lucrativos porque permitem que o investidor arremate o imóvel por valores bem abaixo do mercado.

Como dissemos, é possível arrematar, na segunda praça, por até 50% do valor da avaliação, às vezes até por menos!

Porém, até mesmo na primeira praça frequentemente há situações em que o valor da avaliação (lance mínimo na primeira praça) está bem abaixo do real valor de mercado.

Assim, um investidor pode comprar por preço bem abaixo do mercado e revender pelo preço de mercado, ou até um pouco abaixo disso, com grande taxa de retorno.

Há casos excepcionais, com taxas de retorno mais baixas e mais altas. Porém, uma expectativa realista de retorno é uma taxa de 15% a 20%, num período médio de 3 a seis meses, dependendo muito da agilidade do investidor em operar a revenda do bem.

Se bem operado, o leilão de imóveis é uma excelente forma de investimento.

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QUE VALORES O ARREMATANTE PRECISA PAGAR NA ARREMATAÇÃO?

O arrematante precisará pagar o valor do lance ofertado. Esse pagamento é geralmente feito à vista, mas há exceções conforme o caso.

O arrematante também pagará a comissão do leiloeiro, de 5% do valor da arrematação – tal como pagaria se estivesse comprando um imóvel por intermédio de corretor, digamos.

Pagará, ademais, as custas de ITBI e emolumentos de registro junto ao Cartório de Imóveis – tal como pagaria numa compra e venda comum, junto ao mercado.

Dívidas de condomínio e impostos sobre o imóvel (IPTU) costumam não ser cobrados do arrematante. A lei considera que essas dívidas devem ser pagas com o valor da arrematação, de forma que o arrematante não as paga por fora. Mas essa regra tem exceções e o interessado deve estar atento ao avaliar o Edital.

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POR QUE ARREMATAÇÕES DE IMÓVEIS SÃO SEGURAS? (SEM BEM FEITAS!)

Os leilões são seguros porque o investidor não corre risco de perder dinheiro na arrematação. Na pior das hipóteses, o máximo que ele pode vir a perder é tempo. No pior cenário, haverá o cancelamento do leilão e o investidor terá a devolução integral, com correção, do valor comprometido.

Claro que ficar com o dinheiro parado é ruim, pois outros investimentos ficam comprometidos enquanto o valor não é disponibilizado. Mas entendemos que esse cenário é consideravelmente melhor do que uma aplicação em que, caso mal feita, seu dinheiro possa desaparecer integralmente, como em ações ou fundos de ações, por exemplo, ou a constituição de uma empresa para um negócio que depende de fatores imprevisíveis.

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REDUZA OS RISCOS E POTENCIALIZE LUCROS

Contrate uma Assessoria Jurídica!

A assessoria é um serviço que avaliará o risco jurídico sobre a operação. Ou seja, avaliará se há, no caso, fatores que tornam a arrematação complicada e não recomendável para uma aquisição a título de investimento.

Um investimento em leilões tem uma lógica simples: comprar (arrematar) barato e revender a preço de mercado o mais rápido possível. Portanto, qualquer fator que possa reduzir a agilidade dessa operação deve ser identificada como bandeira amarela ou vermelha.

Problemas que uma análise pode encontrar: discrepância entre a descrição do bem na matrícula e no edital; alguma falha no procedimento judicial anterior ao leilão, como a falta de alguma intimação obrigatória; alguma falha na avaliação do imóvel, como a utilização de valores sem fundamento no mercado; existência de ônus no imóvel a arrematar, como constituição de usufruto, por exemplo; a existência de dívidas que passarão a ser assumidas pelo arrematante, dentre outras possíveis.

Por outro lado, algumas dificuldades são meramente aparentes e não geram, na prática, maiores preocupações. Por exemplo, um imóvel pode ter uma hipoteca já paga, ou um usufruto para pessoa já falecida.

A função da assessoria jurídica não é tomar a decisão para o investidor, mas dar-lhe informações bem fundamentadas, para o que ele tenha o quadro completo de custo e benefício da operação.

Investidores qualificados não agem sem uma assessoria jurídica – então por que você faria diferente?

PRECISO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA FAZER MINHA ASSESSORIA?

Depende. Se você quiser apenas a análise documental do leilão, isso pode ser feito por você mesmo, caso tenha o conhecimento necessário. Contudo, o advogado é quem pode te prestar um serviço completo.

Primeiramente, por ser um profissional que atua com a legislação e com acompanhamento de processos dentro do Poder Judiciário, o advogado terá mais aptidão para uma análise mais refinada para avaliar o leilão proposto.

Além disso, após a arrematação, somente o advogado poderá atuar dentro dos tribunais, junto aos juízes, para fazer pedidos necessários: fazer e despachar com os juízes o pedido de documentos (carta de arrematação, por exemplo), o pedido de desocupação (quando necessário), defender o arrematante em impugnações judiciais contra o leilão etc.etc.

COMO É FEITO O TRABALHO DE ASSESSORIA JURÍDICA?

A assessoria pode ser contratada para mera avaliação documental, sem serviço de peticionamentos e acompanhamento processual. Ou pode ser contratada de modo completo.

O serviço de avaliação documental envolve, por exemplo, a verificação da legalidade do procedimento do leilão, do cumprimento dos procedimentos e prazos exigidos por lei, da documentação do imóvel a ser arrematado, as condições da arrematação etc.

Porém, sempre estimulamos o cliente contratar a assessoria completa, abrangendo também a prestação do serviço jurídico de desembaraço do imóvel. Nesse serviço, peticionamos e despachamos junto ao juiz responsável tudo o que for necessário para para agilizar o quanto possível a efetiva escrituração do bem em nome do arrematante

Perguntas Frequentes

QUANTO TEMPO A ASSESSORIA PRECISA PARA EMITIR UM PARECER?

A conclusão da análise documental, para dar o sinal verde ou vermelho para o procedimento, pode ser entregue em poucos dias. Cinco dias são suficientes para a análise documental completa, mas é possível, em casos de urgência, entregar a análise em tempo menor, conforme as condições de contratação do cliente. Em casos extremos, a análise documental pode ser concluída em até 12h, se toda a documentação estiver disponível on-line em meio digital.

O MEU ADVOGADO PRECISA SER CONTRATADO NA REGIÃO DO IMÓVEL?

Não. Com os processos no formato eletrônico, qualquer advogado pode acessar qualquer processo em qualquer lugar (ressalvados os procedimentos sigilosos, excepcionais).

 Assim, um profissional pode atuar consultivamente, avaliando o risco da operação, de qualquer lugar do mundo.

 Para as diligências em fóruns e cartórios, os advogados contam com parceiros locais que realizam as tarefas burocráticas de modo eficiente, sem custos adicionais ao investidor.

QUANTO CUSTA UM PARECER DE ASSESSORIA JURÍDICA?

Depende do profissional e da abrangência do serviço contratado. Os advogados em geral seguem as orientações da tabela da OAB de sua região, mas possuem liberdade para ajustar seu preço ao seu cliente e à qualidade do serviço oferecido. Os valores variam conforme o contrato, mas são normalmente fixados como percentual sobre o valor da avaliação do bem.

O PAGAMENTO PELA ASSESSORIA DEPENDE DA EFETIVA ARREMATAÇÃO?

Não. O valor proposto remunera o serviço de avaliação de risco para um leilão que o cliente pretenda participar. Portanto, a remuneração é pactuada independentemente de você efetivamente arrematar o bem.

 É comum que pessoas “leigas” vejam o serviço da assessoria como custo a mais. São esses que perdem dinheiro nos leilões.

 Investidores qualificados entendem que o valor da assessoria faz parte do investimento. É a assessoria que dará ao investidor segurança de usufruir da oportunidade encontrada

UM EXEMPLO COM NÚMEROS

Nada melhor do que um exemplo com números para ajudar o investidor a enxergar a potencialidade desse negócio.

Os números a seguir são hipotéticos, ou seja, um exemplo inventado para fins de ilustração. Imaginem um investidor com 100 mil para aplicar em algum negócio. Ele localiza na internet um imóvel a ser leiloado por 120 mil. Suponha que ele tenha percebido que esse imóvel, no mercado, pode ser vendido por 140 mil. Então temos os seguintes dados iniciais:

  •  Valor disponível para investimento = 100 mil
    Avaliação do imóvel (hipotético) = 120 mil
    Valor de mercado (hipotético) = 140 mil
    Lance mínimo na 2ª praça (50%) = 60 mil

Com base nisso, o investidor planeja que ele terá um bom resultado dando o lance, na segunda praça, de até 70 mil, digamos. Então temos o seguinte:

  •   INVESTIMENTO PLANEJADO (valor máximo planejado para a arrematação) (hipotético) = 70 mil
    Leiloeiro 5% da arrematação (70mil) = 3,5 mil
    ITBI 3% do valor venal (valor aproximado) (varia conforme o Estado) = 3,6 mil
    Cartório 2% do negócio (valor aproximado) = 1,4 mil
    Assessoria jurídica 5% da avaliação (valor exemplificativo) = 6 mil
    CUSTO TOTAL DA OPERAÇÃO (aproximado) = 84,5 mil

Até aqui, nosso investidor aplicou (desembolsou) 84,5 mil. Então ele irá revender o imóvel que ele analisou valer 140 mil. Digamos que, para revender mais rápido, ele feche negócio por 130 mil. Então temos os seguintes novos dados:

  •  Revenda (pouco abaixo do mercado) = 130 mil
    Comissão do corretor (se houver) 5% (da venda) = 6,5 mil
    RESULTADO BRUTO DA OPERAÇÃO = 39 mil

 

Então, o investidor aplicou 84,5 mil e teve como lucro bruto o valor de 39 mil. Sobre essa operação incidirá Imposto de Renda:

 

Imposto de Renda no Ganho de Capital (15%) = 5.850,00
LUCRO LÍQUIDO = 33.150,00

Portanto, após a conclusão da operação, o arrematante apurou um resultado líquido, já pagos o imposto de renda e todas as taxas e comissões, de 39% do investimento!

Mesmo que o investidor tenha pago, digamos, duas assessorias jurídicas que resultaram em recomendação negativa, ou recomendação positiva, porém cujo leilão ele participou mas não ganhou. Então, mantendo os mesmos números, ele teria tido um custo adicional:

duas assessorias que não resultaram em arrematação = 12 mil
LUCRO LÍQUIDO REDUZIDO = 21.150,00 = 25% (do investimento de 84,5 mil)

Suponha que entre a arrematação e a revenda tenha transcorrido um prazo de 6 meses, ou 8 meses, ou 12 meses. Que investimento te dá 39% (ou 25%) nesse período?

Os números de base (valor da avaliação e valor de mercado) são hipotéticos, imaginários – porém absolutamente factíveis. A realidade pode ser ainda mais vantajosa!

O serviço do assessor jurídico, portanto, garante que sua expectativa de lucro será concretizada. Ou seja, trabalhamos para garantir que seus cálculos numéricos serão efetivamente realizados no mundo real. A análise de risco jurídico ajuda o investidor a separar o joio do trigo e decidir em qual oportunidade aplicar seus recursos.

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PRECISO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA FAZER MINHA ASSESSORIA?

Depende. Se você quiser apenas a análise documental do leilão, isso pode ser feito por você mesmo, caso tenha o conhecimento necessário. Contudo, o advogado é quem pode te prestar um serviço completo.

Primeiramente, por ser um profissional que atua com a legislação e com acompanhamento de processos dentro do Poder Judiciário, o advogado terá mais aptidão para uma análise mais refinada para avaliar o leilão proposto.

Além disso, após a arrematação, somente o advogado poderá atuar dentro dos tribunais, junto aos juízes, para fazer pedidos necessários: fazer e despachar com os juízes o pedido de documentos (carta de arrematação, por exemplo), o pedido de desocupação (quando necessário), defender o arrematante em impugnações judiciais contra o leilão etc.etc.

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COMO É FEITO O TRABALHO DE ASSESSORIA JURÍDICA?

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Porém, sempre estimulamos o cliente contratar a assessoria completa, abrangendo também a prestação do serviço jurídico de desembaraço do imóvel. Nesse serviço, peticionamos e despachamos junto ao juiz responsável tudo o que for necessário para para agilizar o quanto possível a efetiva escrituração do bem em nome do arrematante

QUERO FALAR COM O DOUTOR MARCUS E SUA EQUIPE, COMO FAÇO?

Primeiramente, saiba que será um prazer atendê-lo(a). Nossa missão é prestar serviço jurídico de eficiência e resultados! Acreditamos que atendê-lo(a) bem é nossa forma de contribuir para uma sociedade melhor, protegendo direitos que estão em risco.

Nosso funcionamento é preferencialmente on-line, para reduzirmos custos do cliente e aumentarmos nossa agilidade e eficiência. Assim, podemos atender TODO O PAÍS sem necessidade de deslocamentos e usando os processos eletrônicos para acesso aos tribunais. Não obstante, também fazemos o atendimento presencial, combinando previamente com o cliente valores para atendimento em nosso escritório ou em local indicado pelo cliente.

Para falar comigo pessoalmente, preencha o formulário abaixo e agende sua consulta on-line, sem compromisso e sem custos iniciais.  Ao clicar no link, por favor, cadastre seu melhor e-mail, porque é por ele que te enviarei orientações, antes do atendimento pessoal, ok? Esteja atento ao seu e-mail e à caixa de spam para não perder nossas primeiras mensagens.

De imediato, vou te encaminhar nossa agenda de disponibilidade e primeiras orientações. Você verifica seu horário de preferência e me responde marcando seu atendimento.

Eu também vou te pedir algumas informações iniciais. Você providencia tudo e me envia com antecedência, para aumentar nossa eficiência, ok?

Após nossa conversa, se você tiver interesse em nossos serviços, faremos nossa proposta de honorários conforme seu caso particular.

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Sobre o Advogado

Marcus Vinícius Martins

Marcus Vinícius Martins

OAB/DF 17.254

  • Advogado desde 2002
  • Mestre em Filosofia pela UnB (2007)
  • Professor de Direito Civil desde 2007
  • Membro do IBRADIM desde 2018
  • Presidente da Comissão Nacional de Direito Imobiliário da ABA (2020).

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