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O problema jurídico da cobrança de “taxa condominial” em loteamentos

Pretendemos aqui explanar, de modo sucinto, a questão da cobrança de “taxa condominial” em loteamentos (condomínio de fato). O problema é relevante porque, atualmente, a dinâmica de vida social levou elevado número de pessoas a optar por viverem nessas estruturas urbanas, cada vez mais comuns, de onde derivam conflitos de grande repercussão e alcance. Assim, trata-se de questão social altamente relevante nos dias de hoje.

CONDOMÍNIO vs. LOTEAMENTO

Embora possa haver certa confusão, loteamento não é condomínio edilício. Este é regulado pelo Código Civil (art. 1.331 e seguintes) e, subsidiariamente por lei de vigência anterior (Lei 4.591/64), correspondendo ao condomínio de moradores, ou de lojas comerciais, que estamos acostumados a ver no dia-a-dia. Já os loteamentos, por sua vez, obedecem outra estrutura normativa, regidos pela Lei 6.766/79. Ao contrário do que se possa pensar, não há, nos loteamentos, conforme a legislação hoje vigente, a obrigação de pagar aquilo que corresponderia à taxa condominial dos condomínios edilícios.

Para que não se confunda, lembre-se que há também condomínios edilícios na forma de lotes (condomínio de lotes), inseridos no Código Civil em 2017 com o art. 1.358-A. Embora a teoria já apontasse a caracterização de condomínios edilícios na forma de lotes, essa questão gerava debates, mas veio a ser resolvida pela Lei 13.465/2017.

Note-se, porém, que, em termos de aparência visual, não se consegue diferenciar loteamento de condomínios de lotes. A diferença entre eles é jurídica, a partir de sua criação. Condomínio de lotes é modalidade de condomínio edilício, instituído na forma do art. 1.332, e segue o Código Civil. Loteamentos são criados na forma da Lei 6.766/79 e por ela regidos.

A DIFERENÇA NO CUSTEIO DAS DESPESAS DE MANUTENÇÃO

Para os condomínios edilícios (em todas as suas formas), o Código Civil impõe que os condôminos participem das despesas da coisa comum (art. 1.336, I). Assim, o dever de pagar a taxa de rateio é imposto por lei para aquele que seja dono de unidade exclusiva em condomínio edilício, na forma de uma obrigação denominada pela teoria de propter rem.

Para os loteamentos, a necessidade do rateio das despesas é semelhante, pois os proprietários de lotes individuais precisam custear, para a estrutura comum do loteamento, a manutenção, reformas, reparos, limpeza, segurança entre outros serviços que, por razões práticas, preferem não esperar serem feitos pelo Poder Público. Dessa necessidade, surge a questão: como operacionalizar a arrecadação das partes de cada um
e a efetivação de contratações e pagamentos?

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES

Como se pode imaginar, seria muito difícil que se fizesse uma espécie de “vaquinha”, usando a conta e nome de um dos moradores, o síndico, por exemplo. Surge, então, a ideia de criar uma pessoa jurídica sem fins lucrativos, na forma de uma Associação de moradores daquele loteamento. Então, os moradores se associam e passam a contribuir para a Associação, que formulará todos os contratos e pagamentos para a administração do loteamento em seu nome – muito parecido, senão igual, com o que se vê nos
condomínios edilícios.

O PROBLEMA DAS ASSOCIAÇÕES

Porém, ao contrário dos condomínios edilícios, em que o dever de contribuir para as despesas de manutenção da coisa comum decorre da lei, nessa estrutura associativa o dever de pagar decorre do proprietário ter se associado. Aí aparece a dificuldade dessa solução, porque a Constituição da República estabelece a liberdade associativa (CF, art. 5º, XX). Desse modo, o fato de ser alguém proprietário de lote em loteamento não o obriga a associar-se e, portanto, sem isso não estaria obrigado a pagar as “taxas de
associação” (cobradas para o rateio da manutenção das áreas comuns, nos moldes de uma taxa condominial).

A TESE JURÍDICA DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA

As associações de moradores levaram esse tema ao Judiciário, promovendo ações de cobrança das taxas de associação contra os proprietários não associados. Já que, nesse caso, o dever de pagar não deriva nem da lei, nem da associação (não feita), o fundamento jurídico da cobrança foi o da vedação ao enriquecimento sem causa (Código Civil, art. 884). A idéia é – aparentemente – simples e eficaz: se o morador não contribui, ele se beneficia com as melhorias e manutenção custeadas por outros, de
modo que isso configuraria, pois, um enriquecimento sem causa.

EVOLUÇÃO DO POSICIONAMENTO DOS TRIBUNAIS

De início, a tese sagrou-se vitoriosa e as Associações de moradores obtiveram sucesso nas demandas de cobrança de valores de rateio das custas de manutenção dos loteamentos, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa.

Em fevereiro de 2005, o STJ julga no sentido contrário, negando às Associações o direito de cobrar quotas de rateio com base nesse fundamento (Embargos de Divergência no RESP 444.931/SP). Já em setembro de 2011, o STF julga o RE 432.106/RJ, também contrário ao interesse das Associações, afastando a cobrança baseada na vedação ao enriquecimento sem causa, à luz da Constituição, que estabelece a proibição à associação compulsória (art. 5º, XX). Entretanto, apesar desses
precedentes, os tribunais estaduais seguiram aceitando a cobrança e as Associações seguiram sendo atendidas em seus interesses.

Porém, em março de 2015, o STJ julga o RESP 1.280.871/SP, sob o sistema dos
recursos repetitivos (ainda sob a vigência do CPC/73), que afasta a aplicação da vedação ao enriquecimento sem causa para fins de cobrança das taxas de rateio estabelecidas pelas Associações de moradores. Esse precedente, sob o regime dos recursos repetitivos, passa a ser, então, adotado por todos os tribunais estaduais, gerando grande dificuldade jurídica para as Associações de moradores.

Atualmente, está pendente de julgamento no STF o RE 695.911/SP, que será julgado pelo plenário. Nesse RE, foram aceitas entidades associativas do setor de loteamentos na condição de amici curiae, o que faz supor uma maior força na defesa dos argumentos pro-loteamento. Ademais, o PGR, na época (2013) Rodrigo Janot, opinou favoravelmente às associações. Todavia, os quatro ministros que votaram no RE 432.106/RJ votarão também agora, de forma a se supor que votarão no mesmo sentido de antes, ou seja, contra as Associações.

A LEI 13.465/2017 ALTERA A LEI DE LOTEAMENTOS (6.766/79)

Em 11 de julho de 2017 foi publicada a Lei 13.465 que trouxe diversas inovações jurídicas, como, por exemplo, o instituto da REURB, o condomínio de lotes (espécie de condomínio edilício) e o Direito Real de Laje.

No que diz respeito aos loteamentos, que nos interessa aqui, temos a alteração que essa norma produziu na Lei 6.766/79, sobretudo no dispositivo seguinte: “a administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.” (art. 36-A, parágrafo único).

Daí se retira, portanto, a possibilidade de, em Loteamentos, estabelecer rateio de despesas para manutenção de áreas públicas e dar-lhe forma cogente, ainda que contra os não associados. Embora a lei seja de 2017, não conhecemos casos que julgaram as cobranças das “taxas associativas” com base nessa nova redação da lei de loteamentos.

Essa lei já foi questionada por meio de ADI no STF, porém sem concessão de medida liminar.

DIFERENCIAÇÃO: COBRANÇA BASEADA EM CONTRATO

Já foi levado ao STJ caso em que uma Associação de moradores de um loteamento buscava a mesma cobrança, mas baseada em fundamento diverso da vedação ao enriquecimento sem causa. Trata-se do RESP 1.422.859, julgado em 2015. Nesse caso, o loteamento foi negociado com base em promessas de compra e venda modelo que continham cláusula contratual estipulando que o adquirente deveria suportar o ônus do
rateio das custas de manutenção das áreas comuns. Então, por força do art. 29 da Lei 6.766/75 (lei de loteamentos), esse contrato gera obrigação transmissível aos novos adquirentes, de modo que não se estaria a cobrar o ressarcimento do enriquecimento sem causa, mas o pagamento dos valores devidos por força de contrato. Muitos loteamentos nascidos há uns 10 anos têm essa cláusula e vale à pena consultar esses documentos.

CONCLUSÃO

O jogo está aberto e não se tem hoje, ainda, uma definição do Judiciário sobre a legalidade da cobrança da taxa de manutenção pelas Associações de moradores de loteamentos com base no argumento da vedação ao enriquecimento sem causa. Outra estrutura de cobrança é, ao contrário, aceita sem grandes problemas, com base nos contratos de promessa de compra e venda, fundamentados no art. 29 da Lei 6.776.

Sabendo dessa dificuldade atual, o empreendedor/loteador pode, na criação jurídica do loteamento, estabelecer algumas amarras negociais para que se criem obrigações que serão transmitidas aos novos proprietários. Uma delas, quando possível, é adotar a figura do condomínio de lotes (Código Civil, art.1.358-A), o que representa estrutura de condomínio edilício. Outra possibilidade é, na estrutura de loteamentos, a adoção de cláusulas específicas que criem essa obrigação, com eficácia erga omnes. Outra, ainda, é a adoção de uma figura de servidão, favorecendo o imóvel dominante, da Associação de moradores, vinculando o proprietário do imóvel dominado a contribuir com as despesas comuns na proporção de sua fração ideal.

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