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A História de João (e de muitos empresários)

 

João é um empresário do ramo de móveis de escritório. Ele e seu sócio montaram uma peque loja local, num pequeno prédio comercial, pois perceberam que ali teriam uma boa clientela para seus produtos – afinal, eram muitas salas de advogados, contadores e profissionais liberais em geral. Pensaram que, ao se estabelecerem ali, estariam muito perto de seu público consumidor e acabariam se beneficiando disso. E eles tinham razão!

Alugaram a sala e começaram a trabalhar duro. Só para abrir a loja investiram algo em torno de 12 mil reais. Mais os empregados, fornecedores, contadores, o aluguel do mês… Quem é empresário, pequeno, médio ou grande, sabe como é essa luta diária – gratificante, por um lado, mas muito dura, por outro.

Apesar das dificuldades da rotina, João e seu sócio mantiveram-se firmes e conquistaram uma boa clientela. Tempos difíceis, porém vitoriosos. Conseguiram se firmar no ponto comercial e passaram a ter lucro na operação. Estavam satisfeitos e esperando tempos melhores.

O tempo passou e era chegada a hora de renovar o contrato de locação. Fazia todo o sentido renovarem a locação: afinal, lutaram bastante para firmarem-se naquele ponto, conquistarem a clientela e passarem a ter lucro.

Ocorreu, porém, que o proprietário resolveu exigir de João um preço caro demais para renovar a locação. O ponto era muito bom, mas o valor agora exigido pelo proprietário era acima do mercado! João é um bom negociador e argumentou de todos os modos possíveis – mostrou anúncios de salas semelhantes, considerou ser ele um bom inquilino, sempre em dia com a mensalidade, até aceitou subir um pouco o valor mensal – mas não tanto como queria o proprietário.

Nada adiantou. O proprietário ficou irredutível. Parecia que queria se aproveitar da necessidade de João ficar naquele ponto comercial. João teve que enfrentar uma dura escolha – ambas as alternativas igualmente péssimas: ou encerrar o contrato e mudar de ponto, perdendo sua clientela local; ou aceitar o preço exigido e ter um custo injusto, acima do mercado, para sua locação mensal.

João não conhecia a solução oferecida pela lei para empresários como ele e acabou por aceitar renovar a locação pagando um preço acima do mercado, porque queria manter o ponto comercial que havia sido amadurecido ao longo dos anos iniciais de trabalho.

Em vão… Oito meses depois, João já não equilibrava mais suas contas e começou a ter prejuízo. Treze meses depois, João e seu sócio começaram a demitir. Em menos de dois anos, João e seu sócio rescindiram o contrato de locação, devolveram o imóvel pagando a multa contratual e mudaram seu ponto comercial para um lugar longe de ser ideal – afinal, estavam descapitalizados e sem condições financeiras para negociar um bom novo ponto. A empresa não quebrou, graças ao trabalho duro de João e seu sócio, mas o prejuízo foi enorme e eles ainda não se recuperaram integralmente.

Qual foi o problema que João Enfrentou? A ameaça de perda do ponto comercial

comerciante preocupado com o reajuste de aluguel

 

Em resumo, o caso de João, e de tantos outros empresários, pessoas jurídicas ou pessoas físicas, retrata a situação de ter o ponto comercial ameaçado.

Todo empresário entende isso, mesmo sem muita teoria: o ponto comercial é um elemento muito importante do negócio. Talvez não seja o único elemento relevante, claro, mas é muito importante em qualquer operação empresarial.

Só que ter um ponto “amadurecido” demanda do empresário muito custo – custo financeiro e custo de trabalho.

E aí o risco – depois de tudo “encaminhado”, depois do ponto ter sido amadurecido, seria um enorme prejuízo ao empresário ter que “começar do zero”, ter que se mudar para outro ponto comercial. Claro que muitos fazem isso, mas o custo é sempre muito elevado.

Sabendo dessa dificuldade, muitos proprietários abusam de seu poder de dono e passam a exigir um preço irreal para a renovação do contrato – sabendo que será muito difícil ao empresário dizer não para a proposta e ter que sair do imóvel.

Isso acontece em imóveis pequenos, médios, grandes e enormes; acontece em lojas de rua e em lojas de shopping; não há como “evitar” o excesso do proprietário na renovação da locação comercial.

 

a solução que a lei encontrou para a ação renovatória

A solução que a lei criou para empresários como João

Os contratos de locação comercial, seja em loja de rua como em loja de shopping, são regidos pela Lei do Inquilinato, que é a lei 8.254/91. E essa lei previu uma forma muito eficiente para o inquilino se defender do excesso do proprietário – se ele não pode evitar a tentativa de abuso, ao menos pode se defender dele!

Essa forma é uma ação judicial específica – a AÇÃO RENOVATÓRIA, que pode ser usada para locações comerciais em geral.

É uma ação judicial, proposta pelo advogado do empresário-inquilino contra o proprietário-locador.

Se for vitoriosa, a ação terá dois resultados combinados: primeiro, a renovação da locação será obrigatória, independentemente do proprietário querer ou não renovar; segundo, durante o processo é definido o valor “justo” para a nova locação, conforme o valor de mercado do imóvel, evitando o preço abusivo cobrado pelo proprietário.

a solução que a lei encontrou para a ação renovatória

E quem pode usar essa Ação Renovatória?

Todo inquilino de locação comercial – seja loja de rua, seja loja de shopping – pode usar a ação renovatória se preencher os seguintes requisitos básicos, exigidos pela Lei do Inquilinato:

  • Contrato escrito
  • Contrato dentro do prazo (se o prazo terminou e aconteceu a renovação tácita, temos que fazer a renovação por escrito de modo amigável);
  • Contrato por no mínimo cinco anos – ou vários contratos que juntos somem cinco anos;
  • O empresário deve estar pelo menos há três anos atuando no mesmo ramo comercial (algumas mudanças podem ser aceitas, desde que não sejam mudanças radicais).
a solução que a lei encontrou para a ação renovatória

Atenção ao Prazo - Parte um - Regra Geral

A grande dificuldade dos advogados que são contatados por possíveis clientes é adequar o prazo da lei à situação real dos negócios. A maioria dos empresários, assim como João, quando descobre a existência da ação renovatória, já está fora do prazo para iniciá-la no judiciário. Então vamos explicar esse detalhe.

A lei fala que a ação renovatória precisa ser iniciada, no tribunal, no limite de seis meses ANTES DO FIM do contrato vigente! Por isso que os empresários se frustram, pois eles procuram ajuda quando o contrato já acabou e o dono quer que ele saia, ou pague o valor abusivo exigido. Aí e empresário já está fora da proteção da lei…

Então, é necessário procurar sua assessoria jurídica com antecedência necessária para iniciar a ação dentro do prazo limite estabelecido pela lei.

a solução que a lei encontrou para a ação renovatória

Atenção ao Prazo – Parte dois – A Regra da Pandemia

Como todos sabemos, em 2020 passamos por medidas de restrição de convívio em razão da pandemia de Covid-19. Quase todas as atividades pararam de funcionar de modo normal. Isso valeu, inclusive, para os tribunais do País inteiro. Dessa forma, ficou difícil cumprir prazos legais no meio da pandemia.

Sabendo disso, o legislador editou uma norma para esse momento de adaptação: foi a Lei 14.010/2020, conhecida como RJET (Regime Jurídico Emergencial e Transitório). Dentre outras regras, essa lei suspendeu todos os prazos de prescrição e decadência entre 20/03/2020 e 30/10/2020.

Essa suspensão significa que o prazo para; depois, recomeça de onde parou. É como uma “tecla pause” na contagem: o prazo não “zera”, reinicia de onde estava.

Muitos empresários estão – em 2020 – em situação de serem beneficiados dessa suspensão.

Por exemplo, suponha que seu contrato de locação atual termine em 15/02/2021. Pela lei do inquilinato, sua ação teria que ser iniciada no tribunal até seis meses ANTES do fim do contrato – portanto, até 15/08/2020.

Entretanto, ESPECIFICAMENTE NO ANO DE 2020, houve a suspensão de prazos entre 20/03/2020 e 30/10/2020.  Então, o prazo que terminaria em 15/08/2020 ficou parado, sem contar, a partir de 20/03/2020, sendo reiniciada a contagem em 31/10/2020.  Retomada a contagem, o fluxo segue pelos dias remanescentes.

No nosso exemplo, o prazo que terminaria em 15/08/2020, com a suspensão, agora vai terminar em 28/03/2021. Considerando que ainda estamos em fins de 2020, o empresário ainda tem tempo para propor a ação!!!

cuidado com as provas na ação renovatória

Qual o momento “bom” para negociar meu contrato atual?

Eu sugiro que você comece a negociar sua renovação amigavelmente (com ou sem advogado) por volta de um ano antes do fim do contrato atual. Se você e o locador chegarem a um entendimento amigável, a ação judicial não será necessária.

cuidado com as provas na ação renovatória

CUIDADO COM AS PROVAS!

Documente toda a negociação, para ter elementos para a ação judicial, caso não chegem a um acordo amigável.

Perguntas Frequentes

POSSO NEGOCIAR AMIGAVELMENTE SEM ADVOGADO?

Sim, porque a lei não exige advogados para a validade do acordo amigável.

Porém, considere que o advogado, pode te ajudar em dois fatores: primeiro, com técnicas de negociação, e conhecendo os limites da lei, pode chegar a um bom acordo para você; segundo, seu conhecimento técnico do direito permitirá uma redação de contrato clara e em seu interesse, protegendo direitos e evitando abusos.

POSSO FAZER A AÇÃO SEM ADVOGADO? NO JUIZADO ESPECIAL?

Não, a lei proíbe o acesso ao judiciário sem advogados, salvo exceções raras – e a ação renovatória não é uma delas.

QUE DOCUMENTOS EU PRECISO PARA A AÇÃO RENOVÁTÓRIA?

A lei vai exigir que o advogado, com sua petição, leve para o juiz os seguintes documentos básicos de seu cliente:

  • Documentos pessoais em geral: contrato social, se for PJ; RG ou CNH do empresário, procuração para o advogado;
  • Documentos do contrato de locação atual: o contrato de locação propriamente dito;
  •  Comprovantes de cumprimento das obrigações contratuais (todas!): recibos de pagamento das mensalidades, dos impostos, do seguro, do condomínio – enfim, todos os valores que foram passados ao inquilino no contrato precisam ser comprovados na ação renovatória.
  • Termos da proposta do novo contrato: em geral, discute-se apenas o valor mensal, mas outras condições podem ser alteradas também, dependendo do caso;
  • Comprovantes do valor proposto para o novo contrato: idealmente, um laudo de avaliação feito por corretor; no mínimo, anúncios e talvez outros contratos de salas semelhantes;
  • Comprovantes da tentativa de negociação amigável prévia: não são literalmente obrigatórios pela lei, mas na prática são muito importantes para o recebimento do seu pedido pelo juiz e para definição do valor do novo contrato;
  • Aceitação do fiador, se for essa a garantia usada no seu contrato;

Dependendo do caso concreto, outros documentos podem ser necessários; conte com um especialista para avaliar seu caso individualmente.

QUANTO TEMPO DEMORA UMA AÇÃO RENOVATÓRIA?

Impossível prever com certeza. Depende do tribunal ser mais ou menos ágil. Depende também de fatores externos, como facilidade na citação da parte contrária e agilidade na realização de perícia, quando há. Depende também da eficiência do seu advogado em desenrolar probleminhas imprevistos que sempre ocorrem.

Um processo rápido demorará por volta de 12 a 15 meses. Para processos demorados, por qualquer dos fatores de atraso, mas dentro do normal, podemos pensar em 2 a 3 anos. Para processos anormalmente lentos, não há limites…

ENQUANTO MEU PROCESSO CAMINHA, O QUE ACONTECE COM MEU CONTRATO?

Você permanece na sua loja, desde que continue pagando regulamente suas obrigações, obviamente. Mesmo com ação em curso, a falta de pagamento provocará o despejo. Ao contrário, se você estiver pagando tudo que o contrato manda, mesmo que a ação demore, você não poderá ser retirado.

Durante o processo, é fixado um valor provisório para o novo período contratual. Lembre que você deve entrar com a seis meses ANTES do fim do contrato. Enquanto o contrato não termina, mesmo com a ação, você continua pagando os valores vigentes. Após o término do contrato atual, mas antes do fim da ação, você paga um valor provisório determinado pelo juiz.

ESTOU COM DÍVIDAS DE LOCAÇÃO, POSSO ENTRAR COM A AÇÃO?

A princípio, não. Mas se você renegociar as dívidas ANTES da ação, mesmo que ainda não tenha terminado de pagar todas as parcelas, sua ação será admitida. O seu advogado pode te ajudar, no contrato da renegociação, prevendo expressamente cláusulas protetivas para evitar discussões quando a ação for iniciada.

TEM UMA AÇÃO DE DESPEJO CONTRA MIM, POSSO ENTRAR COM A AÇÃO RENOVATÓRIA?

Depende do motivo do despejo. Se for por falta de pagamento (casos mais comuns), significa que você não cumpriu o contrato e por isso não deve ter condições de propor a ação renovatória. PORÉM, considere o que dissemos acima: você pode renegociar a dívida ANTES de entrar com sua ação renovatória; considere que o motivo do despejo pode não ser a falta de pagamento, então teremos que analisar seu caso específico.

QUERO FALAR COM O DOUTOR MARCUS E SUA EQUIPE, COMO FAÇO?

Primeiramente, saiba que será um prazer atendê-lo(a). Nossa missão é prestar serviço jurídico de eficiência e resultados! Acreditamos que atendê-lo(a) bem é nossa forma de contribuir para uma sociedade melhor, protegendo direitos que estão em risco.

Nosso funcionamento é preferencialmente on-line, para reduzirmos custos do cliente e aumentarmos nossa agilidade e eficiência. Assim, podemos atender TODO O PAÍS sem necessidade de deslocamentos e usando os processos eletrônicos para acesso aos tribunais. Não obstante, também fazemos o atendimento presencial, combinando previamente com o cliente valores para atendimento em nosso escritório ou em local indicado pelo cliente.

Para falar comigo pessoalmente, preencha o formulário abaixo e agende sua consulta on-line, sem compromisso e sem custos iniciais.  Ao clicar no link, por favor, cadastre seu melhor e-mail, porque é por ele que te enviarei orientações, antes do atendimento pessoal, ok? Esteja atento ao seu e-mail e à caixa de spam para não perder nossas primeiras mensagens.

De imediato, vou te encaminhar nossa agenda de disponibilidade e primeiras orientações. Você verifica seu horário de preferência e me responde marcando seu atendimento.

Eu também vou te pedir algumas informações iniciais. Você providencia tudo e me envia com antecedência, para aumentar nossa eficiência, ok?

Após nossa conversa, se você tiver interesse em nossos serviços, faremos nossa proposta de honorários conforme seu caso particular.

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Sobre o Advogado

Marcus Vinícius Martins

Marcus Vinícius Martins

OAB/DF 17.254

  • Advogado desde 2002
  • Mestre em Filosofia pela UnB (2007)
  • Professor de Direito Civil desde 2007
  • Membro do IBRADIM desde 2018
  • Presidente da Comissão Nacional de Direito Imobiliário da ABA (2020).

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